ULPIANUS - interaktívne právnicke komentáre

Ustanovenie § 3 ZoNVPP určuje, na ktoré zo spôsobov nadobúdania vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku sa vzťahuje  –  osobitný režim nadobúdania poľnohospodárskeho pozemku upravený ZoNVPP sa bude uplatňovať iba pri právnych úkonoch vymedzených v komentovanom ustanovení (odsek 1) a to za predpokladu, že nepatria do okruhu výnimiek (odsek 2) resp. ostatných výnimiek upravených v zákone (§ 4 odsek 1 ZoNVPP).

Je potrebné poznamenať, že prax počas prvého roka účinnosti ZoNVPP ukázala, že orgány aplikujúce právo pristúpili (podľa našich poznatkov) k úplne formalistickému výkladu tohto ustanovenia a to tak, že za právny úkon spadajúci pod režim ZoNVPP sa považuje len úkon výslovne uvedený v odseku 1 komentovaného ustanovenia bez snahy o čo len trochu „prirodzenoprávnejší“ výklad.

Ilustrovať to možno najmä na príklade zámennej zmluvy (k tomu pozri aj komentár ďalej), kde existuje viacero argumentov pre to, aby sa na ňu vzťahoval ZoNVPP vo svojom prvotnom znení (do 30. júna 2015) – napriek tomu však zámenná zmluva bola v praxi posudzovaná ako právny úkon, ktorý osobitnému režimu ZoNVPP nepodlieha.

Ak by sa aplikačná prax spočívajúca v tom, že za právne úkony podliehajúce režimu ZoNVPP sa považujú výlučne tie, ktoré sú uvedené v odseku 1 komentovaného ustanovenia mala prijať ako interpretačné vodítko, ostáva pri nižšie rozoberaných prípadoch (predaj podniku, nepeňažný vklad, a pod.) bez  akýchkoľvek pochybností, že sa  na nich osobitný  postup podľa ZoNVPP nevzťahuje.

Takýto prístup k ZoNVPP však možno z iného pohľadu považovať za formalistický a nezohľadňujúci účel a  „duch zákona“. Kritiku si zaslúži už samotné formalistické vyjadrenie zákonu podliehajúcich právnych úkonov v texte zákona – len ako podnet na diskusiu si dovoľujeme ako jedno z možných a vhodnejších riešení uviesť zakotvenie generálnej klauzuly v odseku 1, ktorá by normovala, že zákon sa vzťahuje na každý druh prevodu či nadobudnutia vlastníckeho práva s výnimkami podľa odseku 2 (napríklad pozemkové úpravy, konkurz, exekučné konanie a pod.).

Súčasný legislatívny stav spôsobuje neistotu pri nižšie uvedených prípadoch resp. umožňuje špekulatívne konanie za účelom obchádzania zákona. 

Najčastejším právnym úkonom, pri ktorom sa uplatní režim ZoNVPP bude kúpna zmluva podľa § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka – z kúpnej zmluvy vzniká predávajúcemu povinnosť poľnohospodársky pozemok kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť ho prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu. Kúpna zmluva, predmetom ktorej je prevod poľnohospodárskeho pozemku musí byť uzavretá písomne (s overeným podpisom predávajúceho) a pre prevod pozemku na základe kúpnej zmluvy je potrebný vklad do katastra nehnuteľností.

Za kúpnu zmluvu bude potrebné považovať každú zmluvu, ktorá bude  z materiálneho hľadiska kúpnou zmluvou, napriek tomu, že by bola označená inak (napr. zmluva o odplatnom prevode vlastníctva), alebo by bola výslovne uzavretá napríklad ako inominátna zmluva.

Darovacou zmluvou (§ 628 Občianskeho zákonníka) darca pozemok bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma. Darovacia zmluva, predmetom ktorej je prevod poľnohospodárskeho pozemku musí byť uzavretá písomne (s overeným podpisom darcu) a pre prevod pozemku na základe darovacej zmluvy je potrebný vklad do katastra nehnuteľností.

Z hľadiska obsahových náležitostí ZoNVPP neustanovuje pri týchto typoch právnych úkonov žiadne osobitné požiadavky nad rámec všeobecnej úpravy. 

ZoNVPP v znení účinnom do 30. júna 2015 v odseku 1 komentovaného ustanovenia neuvádzal zámennú zmluvu – napriek tomu jej nezaradenie medzi úkony podliehajúce režimu ZoNVPP nemuselo byť jednoznačné.

Podľa Občianskeho zákonníka sa na zámennú zmluvu použijú ustanovenia o kúpnej zmluve (zámenná zmluva je tiež v Občianskom zákonníku systematicky zaradená v tom istom diele ako kúpna zmluva), preto by bolo možné výkladom dovodiť, že ZoNVPP sa vzťahuje aj na prevody poľnohospodárskeho pozemku uskutočnené prostredníctvom zámennej zmluvy. Nasvedčovať tomu mohlo aj to, že v odseku 2 komentovaného ustanovenia (k tomu pozri aj ďalej) sú ako prípady nepodliehajúce pôsobnosti zákona uvedené aj postupy spočívajúce v zámene pozemkov (konkrétne zámena náhradných pozemkov pri obmedzeniach týkajúcich sa ochrany prírody a krajiny a pri zámenách uskutočňovaných Slovenským pozemkovým fondom) – z toho by bolo možné dospieť k záveru, že  zákonodarca mal v úmysle zaradiť medzi právne úkony podliehajúce ZoNVPP aj zámennú zmluvu, pretože inak by nebolo potrebné, aby v odseku 2 komentovaného ustanovenia upravoval pre zámennú zmluvu výnimku.

Na druhej strane, nič nebránilo tomu, ak by bolo vôľou zákonodarcu tento druh zmluvy zaradiť do pôsobnosti ZoNVPP, výslovne ho v texte zákona uviesť. Je však pravdou, že pri zámennej zmluve nemusí dôjsť k naplneniu situácie, ktorej chcel zákonodarca predísť, t. j. k výkupu poľnohospodárskych pozemkov zahraničnými subjektmi a subjektmi, ktoré nepôsobia v poľnohospodárstve – to všetko len pri zámene poľnohospodárskeho pozemku za ekvivalentný poľnohospodársky pozemok.

Prax však ukázala, že zámenná zmluva bez ekvivalentného protiplnenia sa počas prvého roka  účinnosti ZoNVPP stala nástrojom obchádzania zákona – z praxe sú známe úplne bizarné zámenné zmluvy (zámena za hnuteľné veci, majetkové práva, alebo aj pozemky avšak mnohonásobne nižšej hodnoty), pri ktorých bolo nepochybné, že účelom účastníkov takýchto právnych úkonov je len obídenie zákona. V tejto súvislosti je nutné podotknúť, že právna úprava  (§ 31 odsek 1 katastrálneho zákona) orgánom štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností umožňuje nepovoliť vklad zmluvy, ktorá obchádza zákon.

Na uvedenú prax reagovala novela ZoNVPP účinná od 1. júla 2015 – podľa dôvodovej správe k tejto novele „podľa krátkej aplikačnej praxe sú tieto od nadobudnutia účinnosti zákona účelovo využívané na obchádzanie ustanovení tohto zákona“.

Novela zákon zmenila tak, že zámenná zmluva sa zaraďuje medzi právne úkony, na ktoré sa vzťahuje osobitný režim ZoNVPP; výnimkou je len zámenná zmluva:

• predmetom ktorej sú poľnohospodárske pozemky a zároveň
• hodnota zamieňaných pozemkov je porovnateľná – ZoNVPP výslovne upravuje, že hodnota zamieňaných pozemkov je porovnateľná ak rozdiel v hodnote nie je väčší ako 10 %.

Predmetom zámennej zmluvy nepodliehajúcej režimu ZoNVPP môžu byť výlučne poľnohospodárske pozemky, t. j. zámena poľnohospodárskeho pozemku za iný poľnohospodársky pozemok – týmto pozemkom sa rozumie pozemok vymedzený v § 2 zákona.

Druhou podmienkou je porovnateľnosť hodnoty zamieňaných poľnohospodárskych pozemkov, pri ktorej zákon počíta s 10 % toleranciou; iné kritérium porovnateľnosti ZoNVPP neupravuje.

ZoNVPP neprikazuje, aby bola hodnota zamieňaných pozemkov vyjadrená v zmluve (sama o sebe hodnota zamieňaných vecí nie je podstatnou náležitosťou zmluvy) alebo v jej prílohách a žiadnym spôsobom neupravuje ani akým spôsobom má byť hodnota zamieňaných pozemkov preukázaná (stanovisko orgánu štátnej správy, znalecký posudok a podobne).

Novelu z načrtnutých dôvodov považujeme za polovičatú – samozrejme, strany zámennej zmluvy by mali vo vlastnom záujme v zmluve uviesť (a zároveň vedieť preukázať), že hodnota zamieňaných pozemkov je porovnateľná, nevieme si však pri súčasnom znení zákona predstaviť, akým spôsobom to  budú orgány štátnej správy na úseku katastra preverovať. V konečnom dôsledku mierime najmä  na prípady, kedy zmluvné strany napríklad priamo v zámennej zmluve síce uvedú hodnotu zamieňaných pozemkov, avšak úmyselne a umelo ju  prispôsobia požiadavke porovnateľnej hodnoty – pre príslušné orgány štátnej správy chýba možnosť tieto skutočnosti preveriť.

Samotné zaradenie zámennej zmluvy do komentovaného ustanovenie považujeme za pozitívum – zatieňuje ho však opísaná legislatívna nedôslednosť.

Výkon záložného práva a výkon zabezpečovacieho prevodu práva (záložné právo: § 151a a nasl. Občianskeho zákonníka, zabezpečovací prevod práva: § 553 a nasl. Občianskeho zákonníka) sa uplatnia keď veriteľ, ktorý ma svoju pohľadávku zabezpečenú záložným právom alebo zabezpečovacím prevodom práva nedostane plnenie od svojho dlžníka riadne a včas. Následne môže, za splnenia zákonom predpísaných podmienok, svoju pohľadávku uspokojiť výkonom záložného právo resp. zabezpečovacieho prevodu práva na poľnohospodársky pozemok, ktorý ako zábezpeku poskytol dlžník.

V praxi to znamená, že vlastníkom poľnohospodárskeho pozemku (výkon záložného práva resp. zabezpečovacieho prevodu práva môže mať napríklad podobu dobrovoľnej dražby, či priameho predaja) sa stane tretia osoba a z výťažku takéhoto predaja je následne uspokojený veriteľ – v rámci výkonu týchto práv veriteľ bude musieť postupovať podľa osobitného režimu ZoNVPP, ibaže pôjde o prevod na osobu podľa § 4 odsek 1 ZoNVPP.

Máme jednoznačne za to, že ZoNVPP sa bude vzťahovať aj na prípady, kedy bude výkon záložného práva resp. zabezpečovacieho prevodu práva prebiehať prostredníctvom dražby, pri ktorej sa jedná o samostatný originálny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva neuvedený v odseku 1 komentovaného ustanovenia. Vyplýva to zo znenia komentovaného ustanovenia, ktoré pod osobitný režim nadobúdania vlastníckeho práva k poľnohospodárskemu pozemku subsumuje výkon týchto zabezpečovacích prostriedkov ako taký, bez ohľadu na jeho konkrétnu podobu (dražba, priamy predaj a podobne).

V pôvodnom návrhu zákona sa tieto dva spôsoby neobjavili a v priebehu legislatívneho procesu boli doplnené na základe pozmeňovacích návrhov poslancov – predpokladáme, že z dôvodu, aby sa v praxi za účelom obchádzania ZoNVPP na oko neuzavierali napríklad zmluvy o pôžičke (alebo iné zmluvy) spolu so zmluvou o zriadení záložného práva resp. zriadení zabezpečovacieho prevodu práva, s cieľom prostredníctvom výkonu záložného práva (zabezpečovacieho prevodu práva) nadobudnúť vlastnícke právo k poľnohospodárskemu pozemku a teda týmito simulovanými úkonmi obchádzať pravidlá vyplývajúce zo ZoNVPP.

Postup pri výkone záložného práva resp. zabezpečovacieho prevodu práva je upravený v §§ 151j a 553c Občianskeho zákonníka.

Zo spôsobov nadobúdania vlastníctva spadajúcich pod režim ZoVNPP sú výslovne vylúčené bezodplatný prevod do vlastníctva oprávnených osôb napríklad podľa zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku či  zákona č. 503/2003 Z. z. o navrátení vlastníctva k pozemkom a o zmene a doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov.

V týchto prípadoch ide o tzv. reštitučné predpisy slúžiace na nápravu majetkových krívd z minulosti – v rámci reštitučných postupov je jedným zo spôsobov vysporiadania s oprávnenou osobou buď prevod pozemku, ktorý jej bol v minulosti odňatý alebo vydanie náhradného pozemku. Aby uvedené procesy neboli blokované ZoNVPP, boli zákonodarcom vyňaté z jeho pôsobnosti.

Z pôsobnosti ZoNVPP sú ďalej vyňaté prevody podľa zákona č. 543/2002 Z. z. o ochrane prírody a krajiny v príslušnom znení a to v prípade, ak  dochádza v dôsledku obmedzení a opatrení vyplývajúcich zo zákazov a iných podmienok ochrany prírody a krajiny ustanovených uvedeným zákonom alebo na jeho základe k obmedzeniu bežného obhospodarovania -  vlastníkovi potom patrí za podmienok ustanovených uvedeným zákonom náhrada, ktorou môže spočívať aj v zámene pozemkov alebo výkupe pozemkov do vlastníctva štátu.

Podľa uvedeného zákona ďalej platí, že k pozemkom nachádzajúcim sa za hranicami zastavaného územia obce v územiach s tretím, štvrtým alebo piatym stupňom ochrany, ktoré nie sú vo vlastníctve štátu, má štát predkupné právo. Z pôsobnosti ZoNPP sú rovnako vyňaté aj tieto prevody v rámci uplatnenia predkupného práva.

Režimom upraveným ZoNVPP sa nebudú spravovať ani prevody podľa nariadenia vlády č. 238/2010 Z. z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom (k tomu pozri bližšie ustanovenia §§ 2 a 3 uvedeného nariadenia) a to prípady, kedy sú spôsobom uvedeným v tomto nariadení vlády prevádzané/zamieňané poľnohospodárske pozemky zo strany Slovenského pozemkového fondu. 

Existencia ZoNVPP nemá žiadny dopad na pozemkové úpravy.  Pozemkovými úpravami sú zmeny v usporiadaní pozemkov na určitom území vykonané za účelom vytvorenia pôdne ucelených hospodárskych jednotiek podľa potrieb jednotlivých vlastníkov pôdy a s ich súhlasom a podľa celospoločenských požiadaviek na tvorbu krajiny, životného prostredia a na investičnú výstavbu. Obsahom pozemkových úprav je racionálne priestorové usporiadanie pozemkového vlastníctva v určitom území a ostatného nehnuteľného poľnohospodárskeho a lesného majetku s ním spojeného vykonávané vo verejnom záujme v súlade s požiadavkami a podmienkami ochrany životného prostredia a tvorby územného systému ekologickej stability, funkciami poľnohospodárskej krajiny a prevádzkovo-ekonomickými hľadiskami moderného poľnohospodárstva a lesného hospodárstva a podpory rozvoja vidieka.

Konanie o pozemkových úpravách je upravené v zákone č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách. V rámci týchto konaní dochádza v územiach, na ktoré  sa vzťahujú pozemkové úpravy k zmenám vo vlastníckych vzťahoch – aby ZoNVPP neobmedzoval proces pozemkových úprav zákonodarca výslovne ustanovil, že postupy pri pozemkových úpravách nie sú týmto zákonom dotknuté.

Obdobne tak zákonodarca učinil pri vyvlastnení; vyvlastnenie je upravené napríklad v § 108 stavebného zákona, či v zákone č. 129/1996 Z. z. o niektorých opatreniach na urýchlenie prípravy výstavby diaľnic a ciest pre motorové vozidlá.

Zmluvou o predaji podniku (§ 476 Obchodného zákonníka) sa predávajúci zaväzuje previesť na kupujúceho vlastnícke právo k veciam, iné práva a iné majetkové hodnoty, ktoré slúžia prevádzkovaniu podniku, a kupujúci sa zaväzuje prevziať záväzky predávajúceho súvisiace s podnikom a zaplatiť kúpnu cenu. Zmluva vyžaduje písomnú formu a osvedčené podpisy predávajúceho a kupujúceho.

Tento zmluvný typ nie je uvedený v odseku 1 komentovaného ustanovenia, napriek tomu, že ide len o osobitný typ kúpnej zmluvy  - pri širšom výklade by bolo možné uvažovať o jeho subsumpcii pod kúpnu zmluvu a teda prijať záver, že patrí medzi právne úkony, na ktoré sa ZoNVPP vzťahuje.

Vychádzame však z toho, že zákonodarca nechcel tento typ prevodu podriadiť režimu ZoNVPP – za možný dôvod považujeme to, že v prípade zmluvy o prevodu podniku by dodržiavanie obmedzení podľa ZoNVPP mohlo viesť k nemožnosti prevodu podniku ako celku, nakoľko nadobúdateľ podniku by musel spĺňať podmienky vyplývajúce z tohto zákona.

Nepeňažným vkladom (§ 59 Obchodného zákonníka) je súbor peniazmi oceniteľných hodnôt (samotné peniaze sú tzv. peňažným vkladom),  ktoré spoločník vkladá do spoločnosti a podieľa sa nimi na výsledku podnikania spoločnosti.

Nepeňažným vkladom môže byť len majetok, ktorého hospodárska hodnota sa dá určiť. Nepeňažný vklad musí byť splatený pred zápisom výšky základného imania do obchodného registra.

V prípadoch, kedy zakladateľ, spoločník spoločnosti prípadne tretia osoba zamýšľa do obchodnej spoločnosti vložiť poľnohospodárske pozemky, ktorých je vlastníkom, neuplatní sa, podľa nášho názoru, postup upravený ZoNVPP – s týmto názorom je samozrejme možné polemizovať, pretože aj pri nepeňažnom vklade pôjde len o prevod majetku sui generis. Ako sme už opakovane uviedli vyššie, vzhľadom na znenie komentovaného paragrafu, ako aj prax štátnych orgánov, vychádzame z toho, že osobitný režim zákona sa pri nepeňažných vkladov v podobe poľnohospodárskych pozemkov neaplikuje.

Pri exekúcii predajom nehnuteľností exekútor postupuje podľa ustanovení § 134 a nasl. Exekučného poriadku.

Vlastníctvo k poľnohospodárskemu pozemku sa v takomto prípade nadobúda príklepom, ktorý ešte podlieha schváleniu súdu.

V danom prípade ide o osobitný spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva, ktorý nie je uvedený v komentovanom ustanovení a nie je možné ho odvodiť ani od tam uvedených právnych spôsobov nadobudnutia vlastníckeho práva a preto sme toho názoru, že na nadobúdanie poľnohospodárskeho pozemku v exekučnom konaní sa jednoznačne neuplatnia obmedzenia podľa ZoNVPP.

Zákon o konkurze a reštrukturalizácii neobsahuje žiadnu zmienku o postupe podľa ZoNVPP pri speňažovaní majetku podliehajúceho konkurzu.

V prípade konkurzu sa preto uplatní § 92 zákona o konkurze a reštrukturalizácii, podľa ktorého môže správca predávať nehnuteľnosť len v rámci predaja podniku zmluvou o predaji podniku alebo dražbou – dražbu môže správca organizovať sám (musí však postupovať primerane podľa ustanovení zákona o dobrovoľnej dražbe) alebo prostredníctvom dražobníka podľa zákona o dobrovoľnej dražbe.

V prípade zmluvy o predaji podniku platí to čo je uvedené vyššie k nadobúdaniu poľnohospodárskeho pozemku týmto spôsobom.

Pri dražbe sa vlastníctvo nadobúda príklepom (ide o originálny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva)  - tento spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva k poľnohospodárskemu pozemku nie je uvedený v odseku 1 komentovaného ustanovenia a jednoznačne ho nie je možné subsumovať pod ktorýkoľvek z tam vymedzených dôvodov.

V konečnom dôsledku z uvedeného vyplýva, že na predaj poľnohospodárskeho pozemku v konkurze sa ustanovenia ZoNVPP nepoužijú.