ULPIANUS - interaktívne právnicke komentáre

Inštitút náhradného užívania pri poľnohospodárskych pozemkoch vo všeobecnosti slúži na to, aby vlastníkovi pozemkov, ktoré netvoria racionálne obhospodarovateľný celok, resp. nie sú prístupné (v podmienkach Slovenskej republiky ja veľmi častý jav, že jedna osoba vlastní viacero parciel o malých výmerách, ktoré sú rozmiestnené na viacerých vzdialených miestach jedného katastrálneho územia a častokrát k nim neexistuje prístupová cesta) subjekt, ktorý užíva tieto pozemky v rámci veľkých pozemkových celkov (spravidla poľnohospodársky podnik, ktorý ich obhospodaruje) ako náhradu poskytne do užívania pozemky vo vlastníctve, prípadne nájme na inom mieste a to v celku pri obdobných resp. ekvivalentných (kombinácia výmery a bonity) parametroch náhradných pozemkov.

Do roku 2007 predstavoval základ tohto inštitútu § 15 zákona o pozemkových úpravách – z dnešného pohľadu v pôvodnom znení uvedené ustanovenie upravovalo tento inštitút absolútne neprijateľným spôsobom, kedy mohlo dôjsť k tzv. vymeraniu náhradných pozemkov na cudzích pozemkoch (!), ku ktorým nemal subjekt, ktorý užíval pozemky dotknutého vlastníka žiadny právny vzťah (negatívne následky tohto riešenia pretrvávajú v mnohých prípadoch dodnes).

Podľa dôvodovej správe k novele (nielen) ZoNPP (zákonom č. 571/2007 Z. z.), ktorou bolo zrušené ustanovenie § 15 zákona o pozemkových úpravách a do ZoNPP bolo začlenené ustanovenie § 12a: „Vypustením § 15 sa ukončuje proces ďalšieho vyčleňovania pozemkov vlastníkom do užívania. Postupy upravené v ustanovení § 15 umožňovali tým, ktorí o to požiadali vyčleniť im vlastnícky patriace pozemky alebo pozemky do náhradného užívania na čas do schválenia projektu pozemkových úprav alebo do zániku podniku, ktorý hospodári na pôde bez právneho nástupcu alebo do rozhodnutia o odňatí pozemku z poľnohospodárskeho pôdneho fondu. Štát od roku 1991 zabezpečoval práce súvisiace s vyčleňovaním pozemkov, ako aj finančné náklady s tým spojené. Po 16-tich rokoch možno konštatovať, že oprávnené požiadavky boli už uspokojené. Pokračovanie v ďalšom vyčleňovaní nemá už opodstatnenie a evokuje na špekulácie a zneužívanie tohto zákonom daného práva. Postupy podľa tohto ustanovenia zasahovali do práv vlastníkov, na pozemkoch ktorých sú vyčlenené pozemky do náhradného užívania, čo je dôvodom ich nespokojnosti“. Podľa dôvodovej správy tiež „Zrušením ustanovenia § 15 zákona č. 330/1991 Zb., sa postupy podľa tohto ustanovenia čiastočne premietli do tohto zákona. Nové ustanovenie upravuje postupy pri vyčleňovaní pozemku (aj náhradného) po ukončení nájmu ak vlastník nemieni pozemok pôvodnej osobe ďalej prenajať alebo v prípade zániku nájomcu a záujmu o nájom zo strany nového nájomcu.“

Súčasná právna úprava je v porovnaní s predošlou podstatne vyváženejšia, detailnejšia a nezasahuje do práv tretích osôb – pri bližšom pohľade na pravidlá vyplývajúce z ustanovenia § 12a ZoNPP však možno konštatovať, že zákon skôr chráni práva a postavenie nájomcov pozemkov (osôb, ktoré majú poskytnúť náhradné pozemky), ako vlastníkov týchto dotknutých pozemkov. Vzhľadom na to, že ochranu by v prvom rade malo požívať vlastnícke právo a to aj pred (inak tiež legitímnou) ochranou efektívneho a racionálneho obhospodarovania poľnohospodárskych pozemkov, za správnejšiu považujeme koncepciu, ktorý by uprednostňovala ochranu vlastníckeho práva. Pri súčasnej úprave môže byť pre vlastníka pozemku veľmi problematické domôcť sa vydania „náhradných pozemkov“ do podnájmu (k tomu viď komentár ďalej) a tak ako je celý proces koncipovaný, môže byť vlastník odrádzaný od uplatnenia svojich práv.

Podľa ustanovenia § 12a ZoNPP je predpokladom náhradného užívania prostredníctvom osobitnej formy nájmu:

• vlastníctvo pozemkov, ktoré nie sú prístupné alebo neexistuje možnosť ich racionálneho užívania– ak sú pozemky prístupné, musia byť sprístupnené vlastníkovi, s tým, že zákon ustanovuje (odsek 10 komentovaného ustanovenia), že náklady na ich vytýčenie znáša vlastník. Súčasne platí, že ak pozemok doterajšieho prenajímateľa má výmeru menšiu ako 400 m2, nepostupuje sa podľa komentovaného ustanovenia, ak by vznikol pozemok, ktorého užívanie by bolo možné len s neprimeranými ťažkosťami alebo náklady na jeho vymeranie by boli vyššie ako hodnota pozemku; to neplatí, ak vlastníci pozemkov s jednotlivými výmerami pozemkov menšími ako 400 m2 požiadajú o tento postup spoločne;
• užívanie týchto pozemkov nájomcom;
• skončenie nájmu  resp. blížiaci sa koniec nájmu – zákon v tomto prípade nedefinuje žiadne lehoty, v akom čase pred skončením nájmu by mal dotknutý vlastník uplatniť právo na vymeranie náhradných pozemkov. Rovnako platí, že pravidlo o neskončení nájmu do vykonania pozemkových úprav sa pri uplatnení postupu podľa komentovaného ustanovenia neuplatní;
• výzva na vrátenie a prevzatie pozemkov zo strany nájomcu;
• písomná žiadosť vlastníka smerovaná nájomcovi, z ktorej musí vyplývať vôľa nájomcu, že chce užívať dotknuté pozemky – nepostačuje teda výzva na vrátenie a prevzatie pozemkov. ZoNPP ustanovuje, že ak o uvedený postup žiadajú podieloví spoluvlastníci, musia v súlade s § 139 odsek 2 Občianskeho zákonníka predložiť k výzve na vrátenie a prevzatie pozemku ich vzájomnú písomnú dohodu o spoločnom obhospodarovaní pozemku. Uvedené ustanovenie je nepresné, pretože podľa predmetného ustanovenia Občianskeho zákonníka je potrebné pre rozhodovanie o spoločnom nakladaní s predmetom podielového spoluvlastníctva rozhodnutie nadpolovičnej väčšiny spoluvlastníkov – ak preto takéto rozhodnutie bude prijaté, je dostatočným podkladom pre postup podľa § 12a ZoNPP. Nie je preto dostatočne zrozumiteľné, prečo ZoNPP spomína písomnú dohodu spoluvlastníkov o obhospodarovaní pozemku, zvlášť keď odkazuje na ustanovenie § 139 odsek 2 Občianskeho zákonníka;
• existencia nájomných zmlúv nájomcu k pozemkom, ktoré budú ako náhradné poskytnuté prenajímateľovi – zákon mlčí o prípade, ak nájomca takéto pozemky nemá (čo je veľmi málo pravdepodobné, ale teoreticky možné) resp. o možnosti prenechať do nájmu jeho iné pozemky, ktoré sú v jeho vlastníctve.

Pri naplnení všetkých podmienok uvedených v komentári pod bodom 2 je nájomca povinný s vlastníkom pozemkov (doterajším prenajímateľom), ktoré nemožno racionálne užívať a končí sa pri nich nájom  uzavrieť podnájomnú zmluvu na užívanie „náhradných pozemkov“ a to za podmienok a na dobu, ktorá mu vyplýva z jeho nájomnej zmluvy – zákon prikazuje prednostne uzavrieť podnájomnú zmluvu k pozemkom, ktoré sú prenajaté od Slovenského pozemkového fondu (v tomto prípade je prelomený zákaz podnájmu takýchto pozemkov – k tomu pozri komentár k ustanoveniu § 10 ZoNPP).

Osoba, ktorej sú takto do užívania dané náhradné pozemky, ich môže ďalej prenechať do podnájmu.

Ak nie je medzi doterajším prenajímateľom (osoba, ktorej majú byť vydané náhradné pozemky) a nájomcom (osoba, ktorá ich vydáva) dohodnuté niečo iné, vstúpi doterajší prenajímateľ do užívania týchto pozemkov po zbere úrody založenej na nich nájomcom. Náklady spojené s vyčlenením pozemkov znášajú obidvaja rovnakým dielom.

Zákon ďalej ukladá povinnosť doterajšiemu prenajímateľovi uhradiť nájomcovi zaplatenú daň z pozemkov, v prípadoch ak je už zaplatená vopred aj za obdobie, v ktorom už bola účinná podnájomná zmluva.  Takýto záväzok k náhrade dane je splatný do 30 dní od preukázateľne doručenej výzvy na zaplatenie – s nesplnením tejto povinnosti spája ZoNPP sankciu spočívajúcu v tom, že sa predpokladá, že podnájomná zmluva nebola uzavretá. ZoNPP nie je v tejto časti celkom zrozumiteľný – nie je jasné, či sa len odkladá začatie trvania podnájomnej zmluvy (do nahradenia dane), alebo či dochádza k zániku tejto zmluvy. Vzhľadom na to, že v prvom rade je potrebné si uvedomiť, že má byť chránený vlastník sa skôr prikláňame k interpretácii, že podnájom vznikne, aj keď neskorším nahradením dane z pozemkov – o to viac, že nájomcovi pri nenahradení dane aj tak vzniká nárok na vymáhanie tejto pohľadávky a on  sám naďalej pozemky vlastníka (doterajšieho prenajímateľa) užíva.

Pre obnovu podnájomného vzťahu platia pravidlá obsiahnuté v ustanovení  § 12 odsek 1 ZoNPP (pozri bližšie komentár k tomuto ustanoveniu).

Podnájomný vzťah, ktorý vznikne týmto postupom je nájomca povinný oznámiť vlastníkovi náhradného pozemku, do 30 dní odo dňa užívania pozemkov. Máme však za to, že ak takéto oznámenie nie je uskutočnené, neexistuje pre nájomcu žiadna sankcia – hypoteticky prichádza do úvahy povinnosť nahradiť škodu, nesplnením predmetnej oznamovacej povinnosti však škoda vlastníkovi pozemku nemôže vzniknúť (z jeho pohľadu by malo byť irelevantné, či pozemok užíva nájomca alebo podnájomca).

ZoNPP upravuje mechanizmus pre prípad, ak si nájomca nesplní povinnosť uzavrieť s doterajším prenajímateľom nájomnú zmluvu – ide o osobitný postup vymáhania zákonnej zmluvnej povinnosti resp. o nútený spôsob nahradenia prejavu vôle.

V prípade, že je doterajší prenajímateľ neúspešný so svojou žiadosťou aj po 90 dni od jej podania (správnejšie by malo byť doručenia), oznámi to obvodnému pozemkovému úradu (okresnému úradu, pozemkový a lesný odbor). K oznámeniu doterajší prenajímateľ priloží doklady preukazujúce vlastníctvo k pozemku, na ktorý sa vzťahuje výzva na vrátenie (prakticky vo všetkých prípadoch to bude list vlastníctva), grafickú identifikáciu a požiadavku na umiestnenie pozemku, na ktorý má vzniknúť podnájomný vzťah.

Okresný úrad určí, či požiadavka spĺňa podmienky primeranosti a o výsledku oboznámi doterajšieho prenajímateľa. Na základe podmienok určených obvodným pozemkovým úradom doterajší prenajímateľ zabezpečí vyhotovenie rozdeľovacieho plánu a priloží ho ako dodatok k oznámeniu.

Okresný úrad po obdržaní oznámenia tiež vyzve nájomcu na predloženie nájomných zmlúv, ktoré má uzavreté podľa ZoNPP. Obvodný pozemkový úrad na základe týchto zmlúv rozhodne o tom, že vzniká podnájomný vzťah k určeným pozemkom v prospech doterajšieho prenajímateľa. Na prebratie pozemku do užívania, hradenie nákladov spojených s vyčlenením pozemku a povinnosť nahradenia zaplatenej dane nájomcovi platia rovnaké pravidlá, ako pri dobrovoľnom postupe zo strany nájomcu (k tomu pozri komentár k predchádzajúcemu bodu).

Rozhodnutie obvodného pozemkového úradu okrem všeobecných náležitostí obsahuje aj:

a)      určenie termínu platnosti rozhodnutia podľa odseku 2,

b)      označenie pozemku,

c)      výšku príslušných nákladov spojených s vyčlenením pozemkov podľa odseku 3 a termín splatnosti.

Ustanovenie odseku 9 zároveň ukladá okresným úradom – pozemkovým a lesným odborom viesť evidenciu rozhodnutí s príslušnými rozdeľovacími plánmi.