Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov
§ 13
(1) Ak nájomca vynaložil nevyhnutné náklady na udržiavanie pozemku v stave spôsobilom na riadne poľnohospodárske využitie, ak nejde o obvyklé náklady pri užívaní prenajatého pozemku alebo ak vynaložil účelné náklady na rozmnoženie alebo na zvýšenie hodnoty úžitkov z prenajatého pozemku v rámci bežného hospodárenia, alebo na zvýšenie výkonnosti pozemku so súhlasom prenajímateľa, alebo v rámci opatrení schválených príslušným orgánom štátnej správy a dohodnutý čas nájmu alebo výpoveď nájmu dohodnutého na neurčitý čas sa skončí pred uplynutím času návratnosti výdavkov vynaložených na taký účel (§ 8 ods. 2), a nájomca ich preto nemôže zužitkovať, má právo na primerané predĺženie času nájmu alebo na primeranú náhradu.
(2) Ak nájomca riadne a včas plní svoje záväzky zo zmluvy, má právo na prednostné uzavretie novej nájomnej zmluvy na pozemok za nájomné v obvyklej výške; to neplatí, ak pri skončení nájmu uplynutím dohodnutého času trvania nájmu alebo uplynutím výpovednej lehoty prenajímateľ podniká v poľnohospodárstve alebo ak má byť nájomcom blízka osoba prenajímateľa alebo právnická osoba, ktorej je prenajímateľ členom alebo spoločníkom, alebo ak ide o pozemok, ktorý je podľa osobitného predpisu2) určený na iné ako poľnohospodárske účely.
(3) Ak ide o pozemky, s ktorými fond nakladá podľa osobitného predpisu,11b) má ich nájomca, ktorý si riadne a včas plní svoje záväzky z nájomnej zmluvy, prednostné právo na uzatvorenie novej zmluvy o nájme pozemkov za nájomné v obvyklej výške.
(4) Prednostné právo na nájom pozemkov podľa odseku 3 nevzniká k pozemkom, o nájom ktorých prejaví záujem, okrem doterajšieho nájomcu, aj mladý poľnohospodár11c) alebo poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku11d) alebo mikropodniku,11e) ktorý sa na pozemkoch zmluvne zaviaže vykonávať špeciálnu rastlinnú výrobu alebo živočíšnu výrobu v rozsahu podľa osobitného predpisu,11f) a preukáže, že už má vo vlastníctve alebo nájme od iných vlastníkov poľnohospodárske pozemky. Fond môže prenajať mladému poľnohospodárovi11c) alebo poľnohospodárovi spĺňajúcemu podmienky malého podniku11d) alebo mikropodniku11e) pozemky vhodné na vykonávanie špeciálnej rastlinnej výroby alebo živočíšnej výroby v rozsahu podľa osobitného predpisu do výmery ním vlastnených alebo prenajatých pozemkov, najviac však do výmery 28 ha.
(5) Ak fond postupuje podľa odseku 4, môže znížiť doterajšiemu nájomcovi výmeru pozemkov vhodných na špeciálnu rastlinnú výrobu alebo živočíšnu výrobu v rozsahu podľa osobitného predpisu, ak má prenajaté pozemky vo výmere
a) 101 až 500 ha najviac o 3 %,
b) 501 až 700 ha najviac o 5 %,
c) 701 až 1 500 ha najviac o 7 %,
d) 1 501 ha a viac najviac o 10 %.
(6) Mladý poľnohospodár alebo poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku nesmie pozemky, ktoré získal do nájmu podľa odseku 4 dať do podnájmu.
(7) Ak špeciálnu rastlinnú výrobu alebo živočíšnu výrobu v rozsahu podľa osobitného predpisu vykonáva aj doterajší nájomca, fond nepoužije postup podľa odseku 4 a nezníži výmeru podľa odseku 5. Fond doterajšiemu nájomcovi nezníži výmeru ani na pozemkoch zaradených do viacročného záväzku podľa osobitného predpisu.11g)
(8) Ak mladý poľnohospodár alebo poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku prestane spĺňať podmienky na uzavretie nájomnej zmluvy podľa odseku 4, poruší povinnosti vyplývajúce z nájomnej zmluvy alebo poruší ustanovenia tohto zákona, fond od nájomnej zmluvy odstúpi.
________________________________________________________________________
2) Zákon č. 220/2004 Z. z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy a o zmene zákona č. 245/2003 Z. z. o integrovanej prevencii a kontrole znečisťovania životného prostredia a o zmene a doplnení niektorých zákonov.
11b) § 16 zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov.
11c) Čl. 2 ods. 1 písm. n) nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) č. 1305/2013 zo 17. decembra 2013 o podpore rozvoja vidieka prostredníctvom Európskeho poľnohospodárskeho fondu pre rozvoj vidieka (EPFRV) a o zrušení nariadenia Rady (ES) č. 1698/2005 (Ú. v. EÚ L 347, 20. 12. 2013).
11d) Čl. 2 ods. 2 prílohy I nariadenia Komisie (EÚ) č. 651/2014 zo 17. júna 2014 o vyhlásení určitých kategórií pomoci za zlučiteľné s vnútorným trhom podľa článkov 107 a 108 zmluvy (Ú. v. EÚ L 187, 26. 6. 2014).
11e) Čl. 2 ods. 3 prílohy I nariadenia (EÚ) č. 651/2014.
11f) Nariadenie vlády Slovenskej republiky č. 238/2010 Z. z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom v znení neskorších predpisov
11g) Nariadenie vlády Slovenskej republiky č. 499/2008 Z. z. o podmienkach poskytovania podpory podľa programu rozvoja vidieka v znení neskorších predpisov.
Znenie ustanovenia účinné od 1. januára 2004 do 30. októbra 2009 (novela zákonom 396/2009 Z.z.):
§ 13
(1) Ak nájomca vynaložil nevyhnutné náklady na udržiavanie pozemku v stave spôsobilom na riadne poľnohospodárske využitie, ak nejde o obvyklé náklady pri užívaní prenajatého pozemku alebo ak vynaložil účelné náklady na rozmnoženie alebo na zvýšenie hodnoty úžitkov z prenajatého pozemku v rámci bežného hospodárenia, alebo na zvýšenie výkonnosti pozemku so súhlasom prenajímateľa, alebo v rámci opatrení schválených príslušným orgánom štátnej správy a dohodnutý čas nájmu alebo výpoveď nájmu dohodnutého na neurčitý čas sa skončí pred uplynutím času návratnosti výdavkov vynaložených na taký účel (§ 8 ods. 2), a nájomca ich preto nemôže zužitkovať, má právo na primerané predĺženie času nájmu alebo na primeranú náhradu.
(2) Ak nájomca riadne a včas plní svoje záväzky zo zmluvy, má právo na prednostné uzavretie novej nájomnej zmluvy na pozemok za nájomné v obvyklej výške; to neplatí, ak pri skončení nájmu uplynutím dohodnutého času trvania nájmu alebo uplynutím výpovednej lehoty prenajímateľ podniká v poľnohospodárstve alebo ak má byť nájomcom blízka osoba prenajímateľa alebo právnická osoba, ktorej je prenajímateľ členom alebo spoločníkom, alebo ak ide o pozemok, ktorý je podľa osobitného predpisu2) určený na iné ako poľnohospodárske účely.
___________________________________________________________________________
2) Zákon č. 220/2004 Z. z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy a o zmene zákona č. 245/2003 Z. z. o integrovanej prevencii a kontrole znečisťovania životného prostredia a o zmene a doplnení niektorých zákonov.
Z dôvodovej správy k zákonu č. 504/2003 Z.z.:
Národohospodársky významná väčšina výmery poľnohospodárskej pôdy používanej na poľnohospodársku výrobu je dlhodobo v nájme podnikateľov v poľnohospodárstve.
Využitie pôdy na poľnohospodársku výrobu vyžaduje rozsiahle výdavky na udržiavanie, obnovu a zvyšovanie úrodnosti pôdy, na výkonnú techniku pre rastlinnú výrobu, dopravu a manipuláciu a na stavby a infraštruktúru.
Trvanie nájmu primerané výrobno-hospodárskym cyklom je prirodzeným záujmom nájomcu. Pri zachovaní hospodárskej rovnováhy zmluvných strán je tiež prirodzeným záujmom tých prenajímateľov, ktorým nie je dostupný iný spôsob ekonomického využitia ich vlastníckeho práva k pozemku.
Pre samotné vytváranie biologického majetku nie je rozhodujúce, či podnikateľ pôdu na riadenie a ovplyvňovanie biologických procesov využíva na základe vecného (vlastníckeho) alebo obligačného (nájomného) práva. Pre posudzovanie finančnej situácie a výnosovosti podniku, vrátane jeho úverovej spôsobilosti, nie je ale bez významu ovládanie pozemku alebo jeho budúcich úžitkov podnikom v čase, primerane povahe týchto procesov a dostupným technológiám rastlinnej a živočíšnej výroby a pravdepodobnosť, že budúce úžitky budú plynúť podniku. V tomto kontexte je podstatné, či právne podmienky ovládania pôdy a jej úžitkov na základe nájmu bránia alebo nebránia vkladom do pôdy a riadnemu hospodáreniu na nej a či nájomca má možnosť plného využitia investícií, ktoré do pôdy vloží na udržanie a zlepšenie úrodnosti pôdy;
Ak má ísť o dlhodobejšie trvanie nájmu, je potrebné všeobecnú úpravu nájomnej zmluvy doplniť o úpravu právneho mechanizmu pre prípad, že dodatočne nastanú okolnosti, ktoré vedú k podstatnej zmene rovnováhy v plneniach zmluvných strán v dôsledku zmeny nákladov na získavanie úžitkov z predmetu nájmu alebo zmeny hodnoty týchto úžitkov, ktorý by neviedol k skončeniu nájmu ale k zmene záväzkov tak, aby došlo k obnoveniu rovnováhy zmluvy a udržanie účelu zmluvy pre obe zmluvné strany.
Postavenie zmluvných strán na ktoré sa vzťahuje táto časť navrhovaného zákona je podstatne ovplyvnené dôsledkami neusporiadania pozemkového vlastníctva a oddelenosti vlastníctva pozemkov a ostatných majetkových hodnôt potrebných na poľnohospodársku výrobu. Na jednej strane prenajímatelia, ktorí v podstatnej časti nemajú možnosť alebo záujem hospodáriť na vlastných pozemkoch a na druhej strane producenti, ktorí na hospodárske využitie svojho majetku potrebujú pôdu, ktorú nevlastnia vôbec alebo v dostatočnej výmere. To obmedzuje možnosti výberu oboch a vystavuje ich istej odkázanosti a závislosti a tak vyvoláva zreteľa hodnú nevýhodu, ktorá v modernom zákonodarstve pripúšťa právnu preferenciu takejto znevýhodnenej zmluvnej strany, modifikujúcu princíp formálnej rovnosti strán.
Ak prenajatý pozemok slúži na prevádzkovanie podniku nájomcu, stáva sa právo nájmu zložkou podniku, ako právo patriace podnikateľovi, ktoré slúži na prevádzkovanie podniku.
Poľnohospodárstvo (poľnohospodárska činnosť) je v návrhu ponímané v zmysle štatistických klasifikácií a medzinárodných účtovných štandardov, ktoré ho charakterizované ako riadenie a ovplyvňovanie biologických procesov na základe využitia pôdy a ďalších prírodných, ako aj industriálnych faktorov, zahŕňajúcich biologickú transformáciu (kvantitatívne a kvalitatívne zmeny) biologického majetku (živé zviera alebo rastlina). Sú k nemu priraďované aj s ním súvisiace služby.
Osobitné ustanovenie k § 663 Občianskeho zákonníka navrhuje reguláciu doby nájmu.
Investičné vklady do pôdy majú životnosť 15 – 20 rokov, poľnohospodárska technika 6 – 12 rokov, trvalé porasty 12 rokov od prvého roku plodnosti, stavby pre poľnohospodársku výrobu sa daňovo odpisujú 20 rokov.
S prihliadnutím na to a na istý význam už v platnom zákonodarstve pripisovaný päťročnému nájmu, pre prípad, že prenajatý pozemok má slúžiť na vykonávanie poľnohospodárskej činnosti pri prevádzkovaní podniku nájomcu, navrhuje sa minimálna doba trvania nájmu na 5 rokov, pričom ak bola nájomná zmluva uzavretá na dobu neurčitú, nemožno ju vypovedať pred uplynutím tejto lehoty. Zároveň treba ustanoviť aj hornú hranicu doby nájmu.
S prihliadnutím na dlhodobejšie trvanie nájmu je navrhovaný rozsah starostlivosti nájomcu prirodzene väčší ako podľa navrhovanej všeobecnej úpravy poľnohospodárskeho nájmu v prvej časti navrhovaného zákona.
Kým navrhovaná subsidiárna úprava v § 3 predpokladá v prvom rade zmluvné určenie účelu zmluvy a naň nadväzujúci rozsah povinností nájomcu, v tomto ustanovení sa navrhuje v odseku 1 kogentne ustanoviť účel využívania predmetu nájmu a v odseku 2 udržiavaním predmetu nájmu v spôsobilom stave zaťažuje nájomcu. Pre nájomcov poľnohospodárskych a lesných pozemkov ustanovujú určité povinnosti pri hospodárení na nich aj predpisy na ich ochranu ako prírodných zdrojov a zložiek životného prostredia; návrh na ne odkazuje.
Návrh upúšťa od používania výrazu „starostlivosť riadneho hospodára“ (§ 22 ods. 6, ods. 9 písm. a) zákona č. 229/1991 Zb., § 2 nariadenia vlády č. 208/1994 Z. z.) a pridržiava sa terminológie všeobecnej úpravy nájomnej zmluvy („užívať vec riadnym spôsobom“).
Rozdelenie nákladov pri poľnohospodárskom využití pozemku medzi prenajímateľa a nájomcu plynie z vymedzenia práv, ktoré nájomca nadobúda z nájomnej zmluvy.
Nájomca prirodzene znáša náklady na výkon svojho práva brať úžitky z prenajatej veci (na branie úžitkov: na zber úrody alebo na inú exploatáciu biologického majetku).
Riadne užívanie poľnohospodárskeho pozemku, ktorého výsledkom je vznik úžitkov, zahŕňa aj bežné obnovenie a udržiavanie produkčných schopností užívaného pozemku a v tomto rozsahu aj znášanie nákladov na udržiavanie predmetu nájmu v stave spôsobilom na poľnohospodárske využitie.
Pre nájomcov poľnohospodárskych a lesných pozemkov ustanovujú určité povinnosti pri hospodárení na nich aj predpisy na ich ochranu ako prírodných zdrojov a zložiek životného prostredia, ktorých dodržiavanie je podľa citovaného nariadenia vlády základom starostlivosti riadneho hospodára.
Navrhovaná úprava v odseku 3 sa nedotýka postavenia prenajímateľa ako účastníka administratívneho konania napr. o pozemkových úpravách alebo o zmene využitia územia.
Vymedzenie práva na odpustenie alebo zľavu nájomného pre mimoriadne okolnosti vedie k spravodlivému rozdeleniu strát pri nájme pozemkov medzi stranami z dôvodov, ktoré majú v podstate povahu vyššej moci. Pri dlhodobom využití prenajatého pozemku na podnikateľsky vykonávanú poľnohospodársku výrobu je namieste reflektovať aj významnú zmenu hospodárskych pomerov alebo obmedzujúcich vplyvov opatrení na ochranu prírody a pod.
Právo na odpustenie alebo na zľavu nájomného umožňuje riešiť jednorazové nepriaznivé vplyvy na výnosy z prenajatého pozemku, pričom výška nájomného zostáva pre budúcnosť nezmenená. Je namieste, aby obom zmluvným stranám bolo priznané zákonné právo na úpravu (nové určenie) výšky nájomného a pre ten prípad ustanovené skutočnosti rozhodujúce pre zvýšenie alebo zníženie výšky nájomného, ak si strany takúto tzv. kĺzavú doložku nedohodnú, pričom to bude aj interpretačné pravidlo ak si ju dohodnú bez určenia týchto kritérií.
Väzba dodatočnej úpravy na regulované nájomné alebo cenový index poľnohospodárskych výrobkov je známa z viacerých európskych krajín. Úroveň obvyklých cien je všeobecnou zásadou.
Navrhovanej úprave dĺžky nájmu sa prispôsobuje aj obnovenie nájomnej zmluvy na základe tzv. tichého súhlasu druhej strany dojednanej na určitú dobu (osobitné ustanovenie k § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka) a beh výpovednej lehoty ak ide o nájom na neurčitú dobu.
V odseku 3 sa preberá ustanovenie § 22 ods. 2 zákona č. 229/1991 Zb. v znení neskorších predpisov.
Pre budúcnosť nie je potrebné preberať výpovedné dôvody pre zmluvný i tzv. zákonný nájom ustanovené na základe splnomocňovacieho ustanovenia § 22 ods. 9 písm. c) zákona č. 229/1991 Zb. nariadením vlády č. 208/1994 Z. z. (§ 6), nakoľko sú kryté dôvodmi odstúpenia od nájomnej zmluvy podľa všeobecnej úpravy nájomnej zmluvy (§ 679 Občianskeho zákonníka).
Odstránenie informačnej asymetrie na trhu nájmov poľnohospodárskych pozemkov vyžaduje vytvorenie právnych základov pre uchovávanie relevantných informácií.
Návrh ponecháva nedotknutú bezformálnosť nájomnej zmluvy podľa všeobecnej úpravy Občianskeho zákonníka, zavádza však povinnosť písomného potvrdenia o obsahu zmluvy, ktorou, primerane okolnostiam, zaťažuje nájomcu. Okrem účinkov na právnu istotu strán je písomná forma významná aj s ohľadom na zavádzanú možnosť zmien výšky nájomného, i s ohľadom na potrebu nájomcom vedenej evidencie pozemkov v nájme, na ktorých hospodári, pre potreby evidencie ceny nájmu a pre potreby evidencie plôch, na ktorú sa viaže štátna podpora pre poľnohospodárstvo.
Zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v § 16 ods. 6 ustanovuje povinnosť nájomcov viesť evidenciu pozemkov, na ktoré sa vzťahuje, pričom pokiaľ ide o poľnohospodárske pozemky, odkazuje na nariadenie vlády č. 208/1994 Z. z., ktoré jednak žiadnu evidenciu neupravuje a jednak sa navrhuje zrušiť. Preto sa zavádza základný obsah evidencie a splnomocnenie na vydanie vykonávacieho predpisu. Evidencia bude nadväzovať na súbory geodetických a popisných informácií katastra nehnuteľností a požiadavky identifikačného systému pre poľnohospodárske parcely zavádzaného v súvislosti s vytváraním podmienok pre prijímanie platieb zo zdrojov EÚ.
Podľa vymedzenia predmetu úpravy zákona o cenách (zákon č. 18/1996 Z. z. v znení neskorších predpisov) sa tento zákon vzťahuje aj na cenu nájmu (§ 1 ods. 1), úprava cenovej evidencie a cenových informácií však nezohľadňuje stav v oblasti nájmu pozemkov na poľnohospodárske účely. Navrhuje sa preto rozšíriť povinnosti na úseku cenovej evidencie a cenových informácií aj na nájomcov pozemkov.
S ohľadom na navrhovanú úpravu dodatočného zníženia alebo zvýšenia nájomného sa navrhuje zaviesť zverejňovanie potrebných informácií, ktoré by umožnilo sfunkčniť tento mechanizmus a predísť komplikovaným sporom o výšku nájomného.
Z dôvodovej správy k zákonu č. 396/2009 Z.z.:
Ide o zabezpečenie takého užívania prenajatých pozemkov v správe a nakladaní fondu, ktoré bude motivovať chov hospodárskych zvierat, špeciálnu rastlinnú výrobu a zachovanie v zamestnanosti na vidieku.
Ustanovenie § 13 ZoNPP upravuje právo nájomcu na primerané predĺženie času nájmu alebo na primeranú náhradu – zabezpečuje sa tak kompenzácia pre nájomcu v prípadoch, ak vynaložil v súvislosti s pozemkom určité náklady a pre skončenie nájmu sa mu ich vynaloženie nevráti. V takýchto prípadoch si môže vybrať jeden z dvoch uvedených nárokov, ktoré sú vymedzené alternatívne.
Primerané predĺženie nájmu mohlo byť z hľadiska zachovania systematiky zákona zakomponované v ustanovení § 12 ZoNPP – je potrebné povedať, že ustanovenie môže spôsobovať aplikačné problémy, pretože zákon nedefinuje žiadne kritéria (okrem primeranosti), podľa ktorých bude možné určiť predĺženie času teda čas, o ktorý sa má nájom predĺžiť.
Obdobne to platí pri náhrade, ktorá, predpokladáme, má byť primárne poskytnutá v peniazoch – zákon aj tomto prípade používa pojem „primeraná“.
Nároky uvedené v komentovanom ustanovení si nájomca môže uplatniť v nasledovných dvoch prípadoch:
V prvom prípade pôjde o náhradu mimoriadnych nákladov, ktorých vynaloženie bolo nevyhnutné (a to objektívne po zohľadnení všetkých okolností) a zároveň nad rámec obvyklých nákladov – v týchto prípadoch nie je potrebný súhlas prenajímateľa, pretože sa bude jednať o náklady, ktoré bolo nevyhnutné objektívne vynaložiť aj v prípade, že by pozemky obhospodaroval on (arg.: „nevyhnutné náklady nad rámec obvyklých nákladov“).
Pri prípadoch pod bodom 2. sa bude jednať o zhodnotenie pozemku resp. jeho úžitkov (rozmnoženie úžitkov, zvýšenie ich hodnoty, alebo zvýšenie výkonnosti pozemkov) so súhlasom prenajímateľa, alebo v dôsledku opatrení schválených príslušným orgánom štátnej správy. Na účely určenia nároku nájomcu sa budú posudzovať len účelne vynaložené náklady.
Predpokladom pre vznik nároku nájomcu je v obidvoch prípadoch to, že dohodnutý čas nájmu alebo výpoveď nájmu dohodnutého na neurčitý čas sa skončí pred uplynutím času návratnosti výdavkov vynaložených na taký účel a na strane nájomcu tak vzniká strata.
Aj v tejto časti je komentované ustanovenie pomerne všeobecné – pri posudzovaní predpokladov pre aplikáciu celého tohto postupu bude potrebné čo najobjektívnejšie stanoviť, či by nájomcovi vôbec mala patriť nejaká kompenzácia a následne v akom rozsahu. Uvítali by sme, ak by zákon, prípadne iný právny predpis upravoval podrobnejšie spôsob určenia výšky takejto kompenzácie.
ZoNPP neobsahuje žiadne osobitné ustanovenie pre uplatnenie tohto nároku (lehoty, osobitné podmienky) – bude na nájomcovi, aby si svoj nárok uplatnil preukázateľnou formou (najvhodnejšie písomnou žiadosťou adresovanou prenajímateľovi) s dokladovaním ním tvrdených skutočností (výška nákladov a podobne). Z povahy veci však vyplýva, že predĺženie nájmu bude musieť nájomca uplatniť pred skončením nájmu; naopak peňažnú náhradu aj po jeho skončení v rámci všeobecnej premlčacej doby.
V prvom rade považujeme za potrebné poukázať na to, že právo na prednostné uzavretie nájomnej zmluvy koliduje s automatickým obnovovaním nájomnej zmluvy, uzavretej na určitý časú podľa § 12 odsek 1 ZoNPP (k tomu pozri bližšie komentár k tomuto ustanoveniu) – ak dôjde k ukončeniu nájomného vzťahu podľa uvedeného ustanovenia (ukončenie v takom prípade pritom nie je obmedzené žiadnym dôvodom), nájomcovi samozrejme nebude patriť prednostné právo na uzavretie novej zmluvy (vôľa prenajímateľa ukončiť zmluvu konzumuje aj právo na prednostné uzavretie nájomnej zmluvy resp. pri ukončení zo strany nájomcu nemožno rozumne predpokladať, že by mal záujem na uzavretí novej zmluvy).
Naopak, ak ukončenie zmluvy podľa citovaného ustanovenia žiadna zo zmluvných strán nevyužije nájomný vzťah sa predlžuje a je bezpredmetné uvažovať o nároku na prednostné uzavretie nájomnej zmluvy.
Fakticky sa tak analyzované ustanovenie uplatní iba pri ukončení nájmu na dobu neurčitú – aj tu však môže vzniknúť pochybnosť, keďže nájom uzavretý na dobu neurčitú zanikne v prvom rade na základe výpovede niektorej zo zmluvných strán. Za situácie, kedy niektorá zo zmluvných strán prejavila vôľu ukončiť zmluvný vzťah, len sotva možno uvažovať o uzavretí novej nájomnej zmluvy medzi tými istými subjektmi.
Z uvedených dôvodov považujeme úpravu predĺženia za nekonzistentnú so zostávajúcou časťou ZoNPP a v praxi za minimálne použiteľnú. Ak odhliadneme od uvedeného, z ustanovenia § 13 odsek 2 ZoNPP vyplýva, že nájomca, ktorý riadne a včas plní svoje záväzky z nájomnej zmluvy má právo na prednostné uzavretie novej nájomnej zmluvy na pozemok za nájomné v obvyklej výške. Nie je špecifikované, na ktoré konkrétne povinnosti sa vzťahuje povinnosť plniť záväzky riadne a včas (napríklad len povinnosť uhrádzať nájomné) a preto ustanovenie vykladáme tak, že ak nájomca nesplní počas celého nájomného vzťahu čo i len jednu povinnosť riadne a včas stráca právo prednostne požadovať uzavretie nájomnej zmluvy – u nájomcu sa však predovšetkým bude jednať o povinnosť uhrádzať riadne a včas nájomné.
V novej zmluve má byť nájomné v obvyklej výške. Ide jednak o ochranu nájomcu, aby v nej prenajímateľ nestanovoval neprimerane vysoké nájomné a zároveň v prípadoch, kedy bolo dojednané nájomné pod obvyklú výšku o ochranu prenajímateľa, ktorý si môže vymieniť uzavretie novej zmluvy s obvyklou výškou nájomného.
Komentované ustanovenie pozná aj výnimku z prednostného práva na uzavretie nájomnej zmluvy a to v prípadoch:
V prvej skupine prípadov sú situácie, pri ktorých sa predpokladá, že prenajímateľ, alebo ďalšie zákonom vymedzené osoby budú chcieť pozemok užívať.
Na prvom mieste môže prenajímateľ požadovať pozemok sám pre seba, ak podniká v poľnohospodárstve – zo znenia zákona vyplýva, že postačuje aby v poľnohospodárstve podnikal a nebude rozhodujúcim, či daný pozemok bude potrebovať pre svoje podnikanie.
Rovnaké oprávnenie bude patri prenajímateľovi, ak chce prenajať pozemok blízkej osobe a to bez ohľadu na to, či táto osoba pozemok bude potrebovať pre svoju podnikateľskú činnosť – blízkou osobou sa podľa ustanovenia § 116 Občianskeho zákonníka rozumie príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.
Treťou možnosťou je situácia, ak má byť nájomcom právnická osoba, ktorej je prenajímateľ spoločníkom alebo členom – a to bez ohľadu na veľkosť či mieru jeho podielu na uvedenej právnickej osobe. Rovnako v tomto prípade nemusí byť pozemok následne užívaný na poľnohospodárske účely.
Druhým prípadom, kedy prenajímateľ bude môcť odmietnuť uzavretie zmluvy je situácia, ak je pozemok podľa zákona č. 220/2004 Z. z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy a o zmene zákona č. 245/2003 Z. z. o integrovanej prevencii a kontrole znečisťovania životného prostredia a o zmene a doplnení niektorých zákonov určený na iný účel ako poľnohospodárske použitie – uvedený právny predpis upravuje situácie, kedy a za akých podmienok je možné poľnohospodársku pôdu použiť na stavebné a iné nepoľnohospodárske účely. Ak bude mať byť pozemok po ukončení prebiehajúceho nájomného vzťahu použitý na takýto účel, nepatrí nájomcovi právo na uzavretie novej nájomnej zmluvy.
Z legislatívneho hľadiska možno za nedostatok považovať, že zákon výslovne neustanovuje povinnosť prenajímateľa uzavrieť s nájomcom novú zmluvu a ustanovuje len právo nájomcu na prednostné uzavretie zmluvy – môže to viesť k záveru, že prenajímateľ nemusí uzavrieť s nájomcom novú zmluvu, nakoľko mu zákon takúto povinnosť výslovne neukladá. Takýto výklad je v rozpore s účelom a cieľom komentovaného ustanovenia a nemožno sa s ním stotožniť– preto platí, že nájomca by sa mohol v prípade neuzavretia zmluvy s ním domáhať nahradenia prejavu vôle alebo náhrady škody.
Rovnaké prednostné právo na uzavretie nájomnej zmluvy má nájomca, ktorý má nájomnú zmluvu uzavretú so Slovenským pozemkovým fondom a predmetom ktorej sú pozemky, s ktorými Slovenský pozemkový fond nakladá.
Na rozdiel od prípadu podľa odseku 2 má uvedené ustanovenie svoje opodstatnenie, nakoľko v ustanovení § 12 odsek 1 ZoNPP je výslovne ustanovené, že pri pozemkoch prenajatých Slovenským pozemkovým fondom na dobu určitú nedochádza k automatickému predlžovaniu nájomných zmlúv.
Inak k postupu Slovenského pozemkového fondu pri uzavieraní nájomných zmlúv pozri nariadenie vlády č. 238/2010 Z. z. Slovenskej republiky, ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom.