Zákon o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku

Alexander Bröstl ml. , Tomáš Čentík

§ 2 (Poľnohospodársky pozemok)

§ 2
Poľnohospodársky pozemok

(1) Ak odsek 2 neustanovuje inak, poľnohospodárskym pozemkom sa na účely tohto zákona rozumie poľnohospodárska pôda1) alebo pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991.

(2) Za poľnohospodársky pozemok sa podľa tohto zákona nepovažuje
a) záhrada,
b) pozemok v zastavanom území obce,2)
c) pozemok mimo zastavaného územia obce, ak
1. je určený na iné ako poľnohospodárske využitie podľa osobitných predpisov,3)
2. možnosť jeho poľnohospodárskeho využitia je obmedzená podľa osobitných predpisov,4)
3. je jeho výmera menšia ako 2 000 m2,
4. je priľahlý k stavbe, s ktorou svojím umiestnením a využitím tvorí funkčný celok.

________________________________________________________________________

2) § 139a ods. 8 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov.
3) § 43h zákona č. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov.
Vyhláška Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky č. 55/2001 Z. z. o územnoplánovacích podkladoch a územnoplánovacej dokumentácii.
4) Napríklad zákon č. 543/2002 Z. z. o ochrane prírody a krajiny v znení neskorších predpisov, zákon č. 364/2004 Z. z. o vodách a o zmene zákona Slovenskej národnej rady č. 372/1990 Zb. o priestupkoch v znení neskorších predpisov (vodný zákon) v znení neskorších predpisov, zákon č. 251/2012 Z. z. o energetike a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov.

1. Všeobecne o vymedzení poľnohospodárskeho pozemku

Komentované ustanovenie vymedzuje čo sa rozumie poľnohospodárskym pozemkom podľa ZoNVPP.

 

Vymedzenie obsiahnuté v ustanovení § 2 ZoNVPP je taxatívne, a zároveň platí výlučne na účely tohto právneho predpisu, t. j.  postup pri prevode poľnohospodárskeho pozemku podľa ZoNVPP sa bude vzťahovať výlučne na pozemky, ktoré sú poľnohospodárskym pozemkom v zmysle komentovaného ustanovenia.

2. Pozitívne vymedzenie poľnohospodárskeho pozemku

Poľnohospodárskym pozemkom sa na účely ZoNVPP rozumie v prvom rade poľnohospodárska pôda – jej legálna definícia, na ktorú komentované ustanovenie odkazuje, je obsiahnutá v § 2 odsek 2 písmeno b) zákona č. 220/2004 Z. z o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy a o zmene zákona č. 245/2003 Z. z. o integrovanej prevencii a kontrole znečisťovania životného prostredia a o zmene a doplnení niektorých zákonov.

 

Podľa uvedenej definície je poľnohospodárskou pôdou „produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty“.

 

Na jednotlivých listoch vlastníctva sú v rámci druhu pozemku uvedené aj konkrétne kategórie poľnohospodárskej pôdy. Je potrebné poznamenať, že v praxi je častý nesúlad medzi skutočným stavom pozemku a zápisom v katastri nehnuteľností (napr. trvalé trávne porasty sú v skutočnosti užívané ako orná pôda a podobne). Tento nesúlad nie je v rámci katastrálneho konania preskúmavaný (kataster nebude skúmať ani to, či je daný pozemok produkčne potenciálnou pôdou – upozorňujeme však na to, že pri osobitnom postupe podľa tohto zákona sa pri žiadosti o vydanie osvedčenia príslušným okresným úradom predkladá informácia obce o účele použitia poľnohospodárskeho pozemku podľa územného plánu obce alebo územného plánu zóny; k tomu pozri znenie § 6 ZoNVPP) a kataster nehnuteľností pri posudzovaní podmienok podľa ZoNVPP vychádza výlučne z evidencie na liste vlastníctva – v zmysle ustanovenia § 70 katastrálneho zákona platí, že údaj o druhu pozemku je hodnoverný a záväzný (záväznosť neplatí pri parcelách registra „E“), kým nie je preukázaný opak.

 

Pre úplnosť uvádzame, že podľa vyššie uvedeného zákona o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy je každý vlastník poľnohospodárskej pôdy  povinný usporiadať a zosúladiť poľnohospodársky druh pozemku s jeho evidenciou v katastri. Vlastník, prípadne aj užívateľ však má možnosť spôsobom uvedeným v citovanom zákone požiadať o zmenu v rámci jednotlivých druhov poľnohospodárskych pozemkov.

 

Poľnohospodárskym pozemkom sa na účely ZoNVPP rozumie aj pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991 -  v tomto prípade je rozhodujúcim ukazovateľom to, že pozemok bol zastavaný stavbou, ktorá slúži(la) na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991 (t.j. najneskôr do tohto termínu musela byť takáto stavba vybudovaná). 

3. Negatívne vymedzenie poľnohospodárskeho pozemku

ZoNVPP vymedzuje aj pozemky, ktoré napriek tomu, že sú poľnohospodárskym pozemkom, nebudú podliehať režimu podľa tohto právneho predpisu.

 

Prvými z tejto kategórie sú záhrady – bez ohľadu na to, kde sa budú nachádzať resp. bez splnenia akýchkoľvek ďalších podmienok.

 

Zastavané územie obce, podľa ustanovenia § 139a stavebného zákona, tvorí jedno alebo viac priestorovo oddelených zastavaných území v katastrálnom území obce, resp. v súbore katastrálnych území v správe obce. Zastavané územie je súbor:

a) stavebných pozemkov, zastavaných plôch, dvorov a susedných parciel, ktoré sa užívajú na účel, na ktorý boli stavby uskutočnené,

b) poľnohospodárskych pozemkov a vodných plôch obklopených parcelami uvedenými v písmene a),
c) pozemkov ostatných plôch,
d) pozemkov vhodných na zastavanie vymedzených na tento účel schváleným územným plánom obce alebo schváleným územným plánom zóny,
e) pozemkov, ktoré podľa schváleného územného plánu obce alebo schváleného územného plánu zóny sú určené na umiestnenie stavieb na účel uspokojovania voľnočasových a rekreačných potrieb obyvateľstva (rekreácie).

 

Súčasťou zastavaného územia obce teda môže byť poľnohospodársky pozemok – v tomto prípade nebude jeho prevod podliehať režimu podľa ZoNVPP.

 

Komentované ustanovenie medzi pozemky, ktoré sa nepovažujú za poľnohospodárske pozemky zaraďuje aj niektoré pozemky mimo zastavaného územia obce  – považujeme za potrebné upozorniť na to, že zo znenia zákona nie je dostatočne zrejmé, či sa vylúčenie z pôsobnosti zákona vzťahuje na pozemky, ktoré spĺňajú podmienky v odseku 2 písmeno c) body 1 - 4 súčasne, alebo ide o štyri samostatné kategórie pozemkov vylúčených z pôsobnosti zákona.

 

Prvej interpretačnej verzii nasvedčuje to, že v texte tejto časti ustanovenia nie je použitá spojka „alebo“, ako aj dôvodová správa k tomuto ustanoveniu, z ktorej vyplýva, že zákonodarca mal v úmysle spojiť minimálne kategóriu uvedenú pod bodom 2 s bodom 3 (t.j. pozemky ktorých poľnohospodárske využitie je obmedzené by nepodliehali režimu tohto zákona iba pri výmere do 2000m2 ) – na inom mieste (vo všeobecnej časti) však dôvodová správa jednoznačne uvádza, že obmedzeniam vyplývajúcim zo ZoNVPP nemajú podliehať všetky pozemky o výmere do 0,2 ha.

 

Na druhej strane, cieľ tohto ustanovenia, ako aj skutočnosť, že pozemky definované v odseku 2 písmeno c) bod 1 sa vylučujú s pozemkami uvedenými v odseku 2 písmeno c) bod 2 naznačujú, že ide o štyri samostatné kategórie pozemkov – tejto interpretácie, ktorú vzhľadom na všetky okolnosti považujeme za najlogickejšiu (viď aj samotný rozpor v dôvodovej správe), sa pridržiavame aj pri nasledujúcom výklade.

 

Pozemkom mimo zastavaného územia obce, ktorý je určený na iné ako poľnohospodárske využitie podľa osobitných predpisov sa rozumie stavebný pozemok, ktorým je časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny, alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou. Pritom platí, že nezastavaný pozemok, ktorý je súčasťou poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo lesného pôdneho fondu, možno v územnom pláne obce alebo v územnom pláne zóny určiť za stavebný pozemok, ak sú splnené podmienky na jeho trvalé vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo z lesného pôdneho fondu, alebo ak je v zastavanom území.

 

Pri pozemkoch mimo zastavaného územia, ktorých možnosť poľnohospodárskeho využitia je obmedzená podľa osobitných predpisov ZoNVPP príkladmo odkazuje na zákon č. 543/2002 Z. z. o ochrane prírody a krajiny v znení neskorších predpisov, zákon č. 364/2004 Z. z. o vodách a o zmene zákona Slovenskej národnej rady č. 372/1990 Zb. o priestupkoch v znení neskorších predpisov (vodný zákon) v znení neskorších predpisov a zákon č. 251/2012 Z. z. o energetike a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. V uvedených predpisoch sú za účelom sledovaným príslušným zákonom resp. vo verejnom záujme definované obmedzenia na poľnohospodárske využitie krajiny (napríklad vo vodnom zákone sú definované obmedzenia pre pozemky, ktoré tvoria korytá či brehy vodných tokov, v zákone o ochrane prírody a krajiny sú definované rôzne stupne ochrany, ktoré sa môžu týkať aj poľnohospodárskych pozemkov a v dôsledku ktorých je ich obhospodarovanie obmedzené).

 

Pri pozemkoch, ktorých výmera je menšia ako 2000m2 je rozhodujúci zápis o výmere v katastri nehnuteľností (viď vyššie uvádzaná hodnovernosť a záväznosť údajov katastra) – podľa nášho názoru do tejto kategórie budú spadať len parcely, ktorých výmera (teda výmera parcely ako celku) je menšia ako 0,2 ha. To znamená, že osobitnými pravidlami ZoNVPP sa bude spravovať aj prevod spoluvlastníckeho podielu na parcele, ktorý  má pri prepočte výmeru menšiu ako 0,2 ha, ak samotná parcela má väčšiu výmeru (napríklad prevod spoluvlastníckeho podielu o veľkosti ½ na parcele o výmere 3500 m2).

 

V prípade pozemkov mimo zastavaného územia obce, ktoré sú priľahlé k stavbe, s ktorou svojim umiestnením tvorí funkčný celok (napríklad hospodárske dvory, pri ktorých je pozemok účelovo resp. funkčne spojený so stavbami na dvore) zákonodarca pristúpil k ich vyňatiu z pôsobnosti ZoNVPP z dôvodu, aby nevznikali komplikácie pri nakladaní s takýmito celkami (tvorenými stavbami a pozemkami), prípadne nedochádzalo k oddeľovaniu vlastníctva týchto stavieb a pozemkov.

ustanovenie nebolo novelizované

Definuje sa poľnohospodársky pozemok na účely zákona, a to odkazom na zákon č. 220/2004 Z. z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy a o zmene zákona č. 245/2003 Z. z. o integrovanej prevencii a kontrole znečisťovania životného prostredia a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov a tiež pozemky pod stavbami využívanými na poľnohospodárske účely, ktoré sa takýmito stali v termíne do 24. júna 1991. Rovnako ako v zákone č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov sa na účely navrhovaného zákona považujú za pozemky poľnohospodárske aj pozemky, ktoré sú zastavané stavbami slúžiacimi poľnohospodárskej výrobe bez ohľadu na to, v akom druhu pozemku sú v katastri nehnuteľností vedené.

V prípade klasických poľnohospodárskych pozemkov ide o pozemky, ktoré sú nielen vedené z hľadiska ich druhu ako poľnohospodárske pozemky, ale zároveň o pozemky, ktoré sa využívajú a budú využívať na účely poľnohospodárskej výroby. Takéto vymedzenie je dôležité najmä z hľadiska rešpektovania primeranosti a nevyhnutnosti obmedzujúceho zásahu do vlastníckeho prevádzajúceho, pretože nie je dôvod ho obmedzovať pri takých pozemkoch, ktorých poľnohospodárske využitie je minimálne. Taktiež z hľadiska kúpnej ceny by bolo nereálne, že prevádzajúci bude považovať za cenu primeranú, ak by za poľnohospodárske pozemky, ktoré sú už v zastavanom území obce, resp. sú už určené na výstavbu, mal dostať kúpnu cenu zodpovedajúcu kúpnej cene klasických poľnohospodárskych pozemkov.

V odseku 2 sa preto zároveň ustanovuje, čo sa za poľnohospodársky pozemok nepovažuje. V prvom rade sú to záhrady, pozemky v zastavanom území obce zobrazenom v katastri nehnuteľností; z pozemkov mimo zastavaného územia obce sú to pozemky, ktoré sú podľa stavebného zákona a vyhlášky Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky č. 55/2001 Z. z. o územnoplánovacích podkladoch a územnoplánovacej dokumentácii určené na iné ako poľnohospodárske využitie, napríklad na výstavbu v súlade s územným plánom obce, alebo pozemky, ktorých možnosť poľnohospodárskeho využitia je obmedzená v dôsledku verejného záujmu chráneného podľa osobitných predpisov, ako je napríklad ochrana prírody alebo ochrana vodných zdrojov, a ak je ich výmera menšia ako 2 000 m2 a pozemky mimo zastavaného územia obce priľahlé k stavbe, s ktorou tvoria svojím umiestnením a využitím funkčný celok. 

Diskusia
Tomáš Čentík|právnik od roku 2011
Pre ustálenie pojmu „priľahlý pozemok“ je významné zistenie, či ide o pozemok, ktorý bol určený na spoločné užívanie, či mal od postavenia stavby slúžiť výlučne jej a jeho majiteľom/obyvateľom, či sa na ňom nachádzajú nejaké prístrešky, oplotenia a pod. Spravidla pôjde o pozemok susediaci s konkrétnou stavbou, avšak nemožno vylúčiť, že môže ísť aj o vzdialenejší pozemok. Takýto pozemok môže slúžiť na prístup k danej stavbe, avšak ani toto nemusí byť rozhodujúce kritérium.

Pojem „priľahlý pozemok“ používa aj Občiansky zákonník v ustanovení § 151o ods. 3. Priľahlý pozemok je pozemok, cez ktorý sa vlastník stavby môže dostať ku komunikácii, prípadne k pozemku, z ktorého má možnosť dostať sa ku komunikácii (Vojčík, P. a kol.: Občiansky zákonník, Stručný komentár, Iura Edition, Bratislava, 2008, s. 451). Přilehlým pozemkem se nerozumí jen pozemek bezprostředne přilehlý k pozemku vlastníka, ale všechny pozemky, kterých je ke zřízení cesty zapotřebí, tedy i pozemky vzdálenější (Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol.: Občanský zákonník I. § 1-459. Komentář. 1. Vydání. Praha: C. H. Beck, 2008, s. 927).

Pozemok, priľahlý k stavbe, s ktorou svojím umiestnením a využitím tvorí funkčný celok nemusí byť len pozemok bezprostredne susediaci s danou stavbou. Aby bolo možné určiť, či ide o priľahlý pozemok k stavbe, musia byť zohľadnené rôzne kritériá každého jednotlivého prípadu. Kritérium bezprostrednej blízkosti je jedným z kritérií, avšak nemožno posudzovať len túto skutočnosť, teda či ide o bezprostredne susediaci pozemok so stavbou, ak všetky ostatné skutočnosti preukazujú, že ide o jeden funkčný celok. Ďalším z kritérií môže byť aj otázka vlastníctva pozemkov a stavieb. Spravidla budú tieto pozemky a stavby vo vlastníctve toho istého vlastnícka, avšak nemožno vylúčiť ani prípad, že pozemok je vo vlastníctve inej osoby, ako stavby. To je už úloha správneho orgánu, aby sa vysporiadal s touto skutočnosťou a odstránil prípadné nejasnosti týkajúce sa vlastníctva uvedeného v katastri nehnuteľností a skutočného stavu užívania pozemkov a stavieb. Žalovaný správny orgán správne skonštatoval, že obec nie je orgánom oprávneným určovať, čo je a čo nie je priľahlý pozemok podľa § 2 ods. 2 písm. c/ bod 4 zákona č. 140/2014 Z.z., avšak obec a vlastníci nehnuteľností musia mať najlepšie vedomosti o tom, aké pozemky spolu tvoria funkčný celok a ktoré nie. V prípade, ak správnemu orgánu neboli zrejmé pomery v danej lokalite, mohol na odstránenie nejasností a zabezpečenia objektívnosti rozhodnutia nariadiť miestnu obhliadku, prípadne vypočuť ďalších svedkov. Pre vyhodnotenie kritéria priľahlosti pozemku sa musí správny orgán vysporiadať so všetkými skutočnosťami, ktoré sú v danej veci rozhodujúce, až následne môže vydať rozhodnutie vo veci.

Funkčnú súvislosť stavieb a pozemkov je potrebné v jednotlivom prípade preukázať, preto sa nemožno stotožniť s námietkou odporcu, že zákonné ustanovenie § 2 ods. 2 písm. c/ bod 4 zákona č. 140/2014 Z.z. by sa dalo aplikovať v každom jednom prípade nadobúdania každého ďalšieho pozemku, ktorý hraničí už s existujúcim súhrnom pozemkov a stavieb tvoriacich funkčný celok vzhľadom na svoje umiestnenie a využitie. Najvyšší súd uvádza, že funkčnú súvislosť so stavbami je potrebné preukázať v prípade každého jedného pozemku a nestačí len samotná poloha pozemku v bezprostrednej susednej blízkosti. Práve na to sú tu ďalšie kritériá.

(rozsudok Najvyššieho súdu SR zo dňa 22.03.2017, sp. zn. 3Sžr/11/2016)
30.07.2018
Portál Ulpianus
Kontakt
Partnerom projektu je:

SPOLUPRACUJEME S: