Regulované nájomné - ako ďalej?

Inštitút regulovaného nájomného je atypickým inštitútom zmluvného práva – jeho atypickosť spočíva v tom, že v oblasti súkromného práva sa uplatňuje princíp zmluvnej slobody, t.j. účastníci zmluvného vzťahu nie sú v otázke dohody o výške nájomného limitovaní.

Regulované nájomné obmedzuje zmluvné strany, aby si dojednali výšku nájomného nad rámec maximálnej výšky stanovenej v cenovom predpise.

V podmienkach Slovenskej republiky je v súčasnosti maximálna výška nájomného pre vybrané druhy bytov upravená v opatrení Ministerstva financií SR č. 01/R/2008 o regulácii cien nájmov bytov, ktoré bolo uverejnené vo Finančnom spravodajcovi pod č. 4/2008 a zverejnené v Zbierke zákonov SR pod č. 158/2008 Z. z. (pre úplnosť je potrebné uviesť, že predmetné opatrenie bolo od jeho prijatia novelizované).

Účelom tejto cenovej regulácie je poskytnúť ochranu pôvodným nájomcom bytov pred svojvoľným zvyšovaním nájomného, ktoré by neboli spôsobilí uhrádzať. Ide o pôvodných nájomcov, ktorým boli v období pred rokom 1989 pridelené byty v znárodnených domoch za bývalého politického režimu – tieto bytové domy boli tzv. reštitučnými zákonmi vrátené pôvodným vlastníkom, resp. ich právnym nástupcom, a to aj spolu s osobami, ktoré mali k jednotlivým bytom nájomné práva.

Existencia regulovaného nájomného má na vlastníkov bytových domov závažné ekonomické dopady, najmä z pohľadu nulovej, resp. minimálnej rentability, ako i z hľadiska cenovej (ne)lukratívnosti týchto bytových domov – o tieto nehnuteľnosti spravidla na realitnom trhu nie je veľký záujem a postavenie vlastníka sa obmedzuje na „údržbára“ bez nároku na primeraný výnos.

Výška regulovaného nájomného je nastavená tak, že vlastníkom bytových domov spravidla nepostačuje ani na pokrytie základných a nevyhnutných nákladov na zabezpečenie bežnej údržby a prevádzky nehnuteľnosti; nehovoriac o primeranom zisku za prenájom, ktorý by mohli vlastníci investovať do rekonštrukcie a modernizácie bytových domov (to sa potom prejavuje v dezolátnom technickom a estetickom stave týchto bytových domov).

Súčasné riešenie tejto bytovej problematiky možno označiť za „nešťastné“ – považujeme za nelegitímne, aby bremeno realizácie sociálnych funkcií štátu v oblasti bytovej politiky bolo prenášané na súkromné subjekty. Takáto koncepcia ochrany pôvodných nájomcov je neprimeraná vo vzťahu k vlastníkom bytových domov, na základe čoho ju možno označiť za protiústavnú.

V tejto súvislosti je potrebné spomenúť tzv. deregulačný zákon (zákon č. 260/2011 Z.z. o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom), ktorého cieľom bolo vytvoriť legislatívny mechanizmus, ktorý ukončí  ingerenciu štátu do užívania súkromného majetku a umožní vlastníkom domov vypovedať nájomné zmluvy bez udania dôvodu v zákonom stanovenej prekluzívnej lehote; nájomcom, ktorí nie sú natoľko solventní, aby si dokázali  po doručení výpovede bez uvedenia dôvodu zabezpečiť bez pomoci náhradné bývanie, dáva možnosť požiadať obec o pridelenie náhradného nájomného bytu.

Problematikou tzv. regulovaného nájomného ako ho poznáme u nás sa prvý krát zaoberal Európsky súd pre ľudské práva v Štrasburgu (ďalej len „ESĽP“) v prípade Hutten – Czapska proti Poľsku. V dôsledku poľských reštriktívnych cenových právnych predpisov nebolo možné zvýšiť nájomné na úroveň, ktorá by zodpovedala podmienkam trhu (takéto politické opatrenia sa dotkli skoro všetkých postsocialistických štátov strednej a východnej Európy).

Podstata problému spočíva v tom, že napriek regulovanému nájomnému majú vlastníci domov (bytov) zákonné povinnosti spojené s údržbou domov, pričom tieto náklady často prevyšujú zisk z nájomného. Štát by mal pri riešení  bytovej problematiky dbať na zachovanie spravodlivého rozloženia sociálneho a ekonomického bremena pri reforme bytového hospodárstva. V prípade Poľska ESĽP konštatoval, že štát nenašiel spravodlivú rovnováhu medzi záujmom spoločnosti ako celku a ochranou vlastníckeho práva, nakoľko bremeno uvalil iba na jednu stranu (vlastníkov domov), čím došlo k porušeniu článku 1 Dodatkového protokolu č. 1 Európskeho dohovoru, ktorý upravuje právo na pokojné užívanie majetku.

Dňa 28. januára 2014 vyhlásil ESĽP rozsudok vo veci Bittó a ďalší proti Slovenskej republike vzťahujúci sa na systém regulovaného nájomného v podmienkach SR. ESĽP na jednej strane uznal, že systém regulácie nájomného sleduje legitímny cieľ – sociálnu politiku štátu, t.j. je v súlade so všeobecným záujmom. Na druhej strane ESĽP považoval za významné, že regulácia nájomného sa uplatňuje už viac ako dvadsať rokov, pričom posudzoval skutočný dopad regulácie nájomného na vlastníkov bytových domov – v tomto smere súd konštatoval, že regulované nájomné je podstatne nižšie ako trhové nájomné za porovnateľné byty, na ktoré sa regulácia nevzťahuje.

ESĽP dospel k záveru, že uplatňovaním inštitútu regulovaného nájomného neboli zohľadnené záujmy vlastníkov bytov vrátane ich práva na dosahovanie výnosov z majetku; zároveň podotkol, že právna úprava prijatá v roku 2011 (tzv. deregulačný zákon) síce umožňuje každoročné zvyšovanie regulovaného nájomného o 20 %, ale vôbec nerieši predchádzajúcu situáciu, predovšetkým škody utrpené vlastníkmi. Súd pripustil, že nedostatok nájomných bytov po páde komunistického režimu odôvodňoval úpravu vzťahov medzi vlastníkmi a nájomcami, avšak legitímny spoločenský záujem podľa neho vyžaduje spravodlivé rozdelenie sociálneho a finančného bremena.

Podľa názoru ESĽP, štátne orgány v tomto prípade nedodržali spravodlivú rovnováhu medzi všeobecným záujmom spoločnosti a ochranou majetkových práv vlastníkov bytov, v dôsledku čoho došlo k porušeniu ich práva na pokojné užívanie majetku.

Vzhľadom na to, že štátom uskutočnené legislatívne opatrenia neriešia situáciu existujúcu pred ich zavedením, štát bude v zmysle článku 46 Dohovoru povinný uskutočniť ďalšie opatrenia, predovšetkým prijať osobitný prostriedok nápravy, ktorý umožní získať náhradu škody za zistené porušenie. Štát bude mať povinnosť prijať príslušné legislatívne opatrenia, prostredníctvom ktorých dôjde k náprave porušených práv, t.j. odškodneniu vlastníkov za ujmy spôsobené dlhodobou aplikáciou regulovaného nájomného.

Pokiaľ ide o výber prostriedkov na uskutočnenie tohto cieľa, je na voľnej úvahe štátu aké opatrenia prijme - na výkon rozsudku bude dohliadať Výbor ministrov Rady Európy, ktorý môže v prípade potreby vyvinúť príslušný diplomatický tlak s cieľom donútiť štát podriadiť sa rozhodnutiu súdu (krajným riešením môže byť strata členstva v Rade Európy). Okrem individuálnych opatrení vo vzťahu k úspešným sťažovateľom, je štát povinný prijať také opatrenia, ktoré odškodnia a zabránia porušovania práv aj ďalších dotknutých osôb (tzv. všeobecné opatrenia). Vhodným prostriedkom nápravy v takomto prípade zrejme bude prijatie resp. zmena príslušnej legislatívy, ktorá bude dostatočne konformná s ustanoveniami Dohovoru a jeho protokolov.

V súčasnosti nie sú dostupné oficiálne informácie ako plánujú príslušné vnútroštátne orgány tento problém riešiť – momentálne sa vzniknutou situáciou zaoberá Ministerstvo financií SR v spolupráci s ďalšími štátnymi orgánmi.

O prijatých opatreniach budeme návštevníkov portálu ulpianus.sk včas informovať.

 

Tomáš Čentík

 

PRINT
PRINT
Diskusia
Pridať nový príspevok
Tomáš Čentík|právnik od roku 2011
Európsky súd pre ľudské práva (ESĽP) vyhlásil rozsudok, ktorým rozhodol spoločne o prípadoch Drahoš a ďalší proti Slovenskej republike, Martinovičová a ďalší proti Slovenskej republike, Rauscher-Nchwalger proti Slovenskej republike, Gálfy a ďalší proti Slovenskej republike, Mišík a ďalší proti Slovenskej republike, Slávik a ďalší proti Slovenskej republike, Palinay a ďalší proti Slovenskej republike a Pitrunová a ďalší proti Slovenskej republike. Všetky prípady sa týkajú systému regulovaného nájomného. Na ESĽP sa sťažovatelia obrátili v rokoch 2014 až 2016 a sťažovali sa na porušenie ich práva na pokojné užívanie majetku v dôsledku uplatňovania regulácie nájomného na byty, ktoré vlastnia a diskrimináciu oproti iným vlastníkom bytov. Súd skonštatoval porušenie článku 1 Protokolu č. 1 (právo na pokojné užívanie majetku) a priznal spolu 86 sťažovateľom celkovo sumu 3 628 380 EUR ako náhradu majetkovej škody a nemajetkovej ujmy (sťažovatelia požadovali takmer 36-miliónov EUR ako náhradu majetkovej škody a 50 000 EUR pre každého ako náhradu nemajetkovej ujmy). Za trovy konania im priznal spolu 197 310 EUR (sťažovatelia požadovali viac ako 653 000 EUR).

​Sťažovatelia sú vlastníkmi bytov, v ktorých sa uplatňovala regulácia nájomného a nebolo ich možné prenajímať za trhových podmienok. Sťažovatelia v týchto prípadoch predovšetkým tvrdili, že zásah do ich práva na pokojné užívanie majetku v podobe regulácie nájomného na nich uvalil neprimerané bremeno, pre ktoré neexistovalo žiadne opodstatnenie. Ďalej tvrdili, že v rozpore s článkom 14 Dohovoru, zakazujúcim diskrimináciu, boli znevýhodnení oproti vlastníkom iných bytov.

ESĽP akceptoval námietku vlády a z procesných dôvodov odmietol sťažnosť v rozsahu, v akom bola podaná Cirkevným zborom Evanjelickej cirkvi augsburského vyznania na Slovensku Bratislava Staré mesto vo vzťahu k obdobiu pred 6. februárom 2013 a tiež v rozsahu, v akom bola podaná uvedeným sťažovateľom vo vzťahu k bytu č. 11 na Panenskej ulici č. 27 v Bratislave. Vo zvyšku vyhlásil sťažnosti za prijateľné.

Pokiaľ ide o podstatu sťažností, ESĽP odkázal na svoje závery uvedené v rozsudkoch Bittó a ďalší proti Slovenskej republike z 28. januára 2014, Mečiar a ďalší proti Slovenskej republike z 10. januára 2017, ako aj v ďalších obdobných prípadoch. V nich už posúdil slovenský systém regulácie nájomného ako kontrolu užívania majetku, ktorá má právny základ v príslušných právnych predpisoch a uznal, že systém regulácie nájomného je „v súlade so všeobecným záujmom“. Pri posudzovaní primeranosti tohto opatrenia však konštatoval, že regulované nájomné je podstatne nižšie ako trhové nájomné za porovnateľné byty, na ktoré sa regulácia nevzťahuje a dospel k záveru, že neboli zohľadnené záujmy sťažovateľov vrátane ich práva na dosahovanie výnosov z majetku. Podľa názoru ESĽP, štátne orgány nedodržali spravodlivú rovnováhu medzi všeobecným záujmom spoločnosti a ochranou majetkových práv sťažovateľov, v dôsledku čoho došlo k porušeniu práva na pokojné užívanie majetku sťažovateľov, zaručeného článkom 1 Protokolu č. 1 k Dohovoru.

Ďalej rozhodol, že prípady nevyvolávajú samostatnú otázku z hľadiska článku 14 Dohovoru (zákaz diskriminácie).

Pokiaľ ide o otázku spravodlivého zadosťučinenia, sťažovatelia požadovali spolu 35 737 581,13 EUR ako majetkovú škodu. Ďalej sťažovatelia požadovali z titulu nemajetkovej ujmy 50 000 EUR pre každého z nich. Napokon požadovali 653 061,44 EUR ako náhradu trov konania.

ESĽP im priznal spolu 3 628 380 EUR z titulu majetkovej škody aj nemajetkovej ujmy a 197 310 EUR ako náhradu nákladov a výdavkov. Zvyšok nárokov zamietol.

Zdroj: https://www.justice.gov.sk/Stranky/aktualitadetail.aspx?announcementID=2297
19.01.2018 o 12:03:01Reagovať
Tomáš Čentík|právnik od roku 2011
Podľa predbežných informácií poskytnutých MF SR rozhodnutie vo veci Bittó proti SR ešte nenadobudlo právoplatnosť. Ministerstvo z tohto dôvodu považuje otázku odškodnenia za predčasnú.

Slovenská republika môže v lehote 3 mesiacov od vynesenia rozsudku požiadať o predloženie veci Veľkej komore ESĽP, ktorá prijme takúto žiadosť v zmysle článku 43 ods. 2 Dohovoru, ak prípad vyvoláva závažné otázky týkajúce výkladu a aplikácie Dohovoru a jeho protokolov alebo závažnú otázku všeobecného významu.

Márnym uplynutím trojmesačnej lehoty na predloženie veci Veľkej komore, resp. odmietnutím žiadosti o predloženie veci Veľkou komorou nadobudne rozhodnutie právoplatnosť.

Na ďalšie odpovede ohľadom odškodnenia bude potrebné počkať do nadobudnutia právoplatnosti predmetného rozsudku.
18.04.2014 o 19:45:01Reagovať
Tomáš Čentík|právnik od roku 2011
Európsky súd pre ľudské práva 7. júla 2015 vyhlásil rozsudok týkajúci sa spravodlivého zadosťučinenia v prípade Bittó a ďalší proti Slovenskej republike. Ide o prvý z prípadov týkajúcich sa regulovaného nájomného, v ktorom ESĽP rozsudkom z 28. januára 2014 rozhodol o porušení práva na pokojné užívanie majetku, zaručeného článkom 1 Protokolu č. 1 k Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd, vlastníkov domov s regulovaným nájomným a otázku ich odškodnenia odročil na ďalšie konanie.

V súvislosti s týmto rozsudkom zástupkyňa SR pred ESĽP pripomína, že v rozsudku z 28. januára 2014 k meritu veci v tomto prípade ESĽP s poukazom na to, že mu bolo podaných ďalších 13 podobných sťažností a štátom uskutočnené legislatívne opatrenia neriešia situáciu existujúcu pred ich zavedením, uviedol, že štát bude v zmysle článku 46 Dohovoru povinný uskutočniť ďalšie opatrenia, predovšetkým zaviesť osobitný prostriedok nápravy, ktorý umožní získať osobám v podobnej situácii náhradu škody za zistené porušenie. Vzhľadom na uvedené bude dnešný rozsudok ESĽP predstavovať pre vnútroštátne orgány významný návod pri prijímaní všeobecných opatrení na výkon rozsudku z 28. januára 2014, nad ktorým dohliada Výbor ministrov Rady Európy.

Zdroj: https://www.justice.gov.sk/Stranky/aktualitadetail.aspx?announcementID=1981
13.07.2015 o 10:01:09Reagovať
|právnik od roku
Portál Ulpianus
Kontakt
Partnerom projektu je:

SPOLUPRACUJEME S: