Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov
§ 5
Ak ide o mimoriadne okolnosti najmä následky prírodných pomerov, ktoré nájomca nespôsobil, a nemožno predpokladať, že by ich odvrátil alebo ich následky mohol odvrátiť alebo prekonať, a v dôsledku ktorých nemohol nájomca prenajatý pozemok používať na poľnohospodárske účely alebo nemohol dosiahnuť žiadny výnos v príslušnom kalendárnom roku, nie je povinný platiť nájomné. Ak z týchto dôvodov úžitky z prenajatého pozemku klesli pod polovicu bežného výnosu, má nájomca právo na primeranú zľavu z nájomného. Náhrady a príspevky z verejných prostriedkov prijaté nájomcom v súvislosti s mimoriadnymi okolnosťami sa pripočítajú k úžitkom z prenajatého pozemku.
znenie ustanovenia od 1. januára 2004 do 1. januára 2008 (novela zákonom č. 571/2007):
§ 5
Ak ide o mimoriadne okolnosti, ktoré nájomca nespôsobil, a nemožno predpokladať, že by ich odvrátil alebo ich následky mohol odvrátiť alebo prekonať, a v dôsledku ktorých nemohol nájomca prenajatý pozemok používať na poľnohospodárske účely alebo nemohol dosiahnuť žiadny výnos v príslušnom kalendárnom roku, nie je povinný platiť nájomné. Ak z týchto dôvodov úžitky z prenajatého pozemku klesli pod polovicu bežného výnosu, má nájomca právo na primeranú zľavu z nájomného. Náhrady a príspevky z verejných prostriedkov prijaté nájomcom v súvislosti s mimoriadnymi okolnosťami sa pripočítajú k úžitkom z prenajatého pozemku.
Z dôvodovej správy k zákonu č. 504/2003 Z.z.:
Ak je obsahom nájomnej zmluvy právo nájomcu brať z prenajatej veci úžitky (privlastňovať si ich), je nájomné odplatou za toto branie úžitkov a preto, ak sa ono stane celkom alebo sčasti nemožným a predmet nájmu takto nespôsobilým na účel nájmu, je namieste, aby nájomca vôbec alebo sčasti neplatil nájomné. Obdobne ak vynaložené náklady presiahnu výnosy zo získaných úžitkov pre všeobecný pokles úrody.
Nie celkom výstižné a oproti staršiemu právu užšie ustanovenie Občianskeho zákonníka o vadách prenajatej veci (§ 673 a 674) interpretuje nariadenie vlády č. 208/1994 Z. z. vydané na základe splnomocňovacieho ustanovenia § 22 ods. 9 písm. b) zákona č. 229/1991 Zb. v znení neskorších predpisov; podľa § 5 citovaného nariadenia je takou vadou najmä živelná pohroma alebo iná nepredvídateľná udalosť objektívnej povahy nezavinená nájomcom, ktorá poškodí predmet nájmu tak, že sa nedá využívať na účel nájmu alebo iba obmedzene.
Návrh v modifikovanej podobe preberá súčasnú úpravu odpustenia a zliav nájomného z Občianskeho zákonníka (§ 673 a 674) a z nariadenia vlády č. 208/1994 Z. z.
Právo na odpustenie alebo na zľavu z nájomného sa uplatní podľa všeobecnej úpravy nájomnej zmluvy (§ 675 Občianskeho zákonníka).
Z dôvodovej správy k zákonu č. 571/2007 Z.z.:
Upresňuje sa pojem „mimoriadne okolnosti“, nakoľko voľným výkladom platnej úpravy je možné zneužiť úľavy na platení nájmu.
Podstatou zmluvy o nájme poľnohospodárskeho pozemku ako tzv. árendálnej zmluvy je právo nájomcu poberať a privlastňovať si úžitky z prenajatého pozemku – odplata za branie týchto úžitkov je nájomné. Ak sa branie úžitkov stane úplne alebo sčasti nemožným má to spravidla za následok nespôsobilosť využívať pozemok v súlade s účelom nájmu – na tieto skutočnosti reaguje ZONPP inštitútmi absolútneho zániku povinnosti nájomcu platiť nájomné a právom nájomcu na primeranú zľavu z nájomného.
Nájomca je v zásade povinný platiť nájomné v dohodnutej, resp. právnym predpisom ustanovenej výške. Nakoľko nájomné predstavuje odplatu za možnosť užívať poľnohospodársky pozemok a brať z neho úžitky (plody), zákon pripúšťa v prípade nemožnosti výkonu tohto oprávnenia nájomcom, aby sa nájomca domáhal odpustenia, príp. zľavy z nájomného.
Nájomná zmluva je založená na princípe ekvivalencie, t.j. oprávneniu nájomcu užívať a požívať poľnohospodársky pozemok zodpovedá oprávnenie prenajímateľa požadovať za toto užívanie a požívanie odplatu (nájomné). Z tohto dôvodu sa javí byť spravodlivé, aby nemožnosť nájomcu užívať a požívať prenajatý pozemok bola kompenzovaná tomu zodpovedajúcou úpravou nájomného.
Uvedené potvrdzuje aj dôvodová správa k ZONPP, podľa ktorej „ak je obsahom nájomnej zmluvy právo nájomcu brať z prenajatej veci úžitky (privlastňovať si ich), je nájomné odplatou za toto branie úžitkov a preto, ak sa ono stane celkom alebo sčasti nemožným a predmet nájmu takto nespôsobilým na účel nájmu, je namieste, aby nájomca vôbec alebo sčasti neplatil nájomné“.
Prispôsobenie nájomného buď jeho absolútnym odpustením alebo možnosťou domáhať sa platenia nižšieho nájomného je podmienené vznikom zákonom predpokladaných skutočností objektívneho charakteru.
Obdobnú právnu úpravu obsahovalo aj nariadenie č. 208/1994 Z.z. o nájme poľnohospodárskych a lesných nehnuteľností a o nájme poľnohospodárskeho podniku, podľa ktorého: „Vadami, ktoré nespôsobil nájomca, sú najmä živelná pohroma alebo iná nepredvídateľná udalosť objektívnej povahy nezavinená nájomcom, ktorá poškodí predmet nájmu tak, že sa nedá využívať na prenajatý účel, alebo sa dá využívať iba obmedzene. Tieto vady sú dôvodom na odpustenie nájomného alebo zľavu na nájomnom podľa osobitného predpisu“.
Komentované ustanovenie je osobitným ustanovením k §§ 673 a 674 Občianskeho zákonníka.
Pre zánik povinnosti platiť nájomné sa vyžaduje kumulatívne splnenie nasledovných predpokladov:
ZoNPP pojem mimoriadne okolnosti nedefinuje – uvádza iba demonštratívnym spôsobom, že môže ísť najmä o následky prírodných pomerov. Pod prírodnými pomermi možno rozumieť rôzne živelné pohromy ako napríklad záplavy, zemetrasenie, hurikán, požiar a pod. Nakoľko uvedený výpočet je iba demonštratívny okrem prírodných pomerov môže ísť aj o zásah štátnej moci (napr. obmedzenia plynúce z vyhlásenia vojnového stavu podľa ústavného zákona č. 227/2002 Z.z. o bezpečnosti štátu v čase vojny, vojnového stavu, výnimočného stavu a núdzového stavu).
Mimoriadne okolnosti sú v podstate udalosti, ktoré vznikajú v dôsledku vyššej moci, ktorej nie je možné zabrániť ani pri vynaložení všetkého úsilia. Mimoriadna okolnosť je teda taká právna skutočnosť, ktorá spočíva v nepredvídateľnej, neodvrátiteľnej a nezavinenej udalosti, ktorá má za následok spôsobenie škodnej udalosti.
Spravidla bude podmienka nespôsobenia mimoriadnej okolnosti nájomcom naplnená vždy vzhľadom na povahu mimoriadnej udalosti. Nie je však vylúčené, aby bola mimoriadna okolnosť zapríčinená samotným nájomcom (napr. založenie požiaru nájomcom). Na spôsobenie mimoriadnej okolnosti sa nevyžaduje zavinenie, t.j. mimoriadna okolnosť bude spôsobená nájomcom jeho konaním bez ohľadu na zavinenie.
Ďalšou podmienkou je to, že musí o takú mimoriadnu udalosť, pri ktorej nemožno predpokladať, že by ju nájomca odvrátil alebo jej následky mohol odvrátiť alebo prekonať. Posúdenie tejto podmienky bude závisieť predovšetkým od povahy mimoriadnej okolnosti (závažnosť, rozsah, intenzita, nebezpečnosť, štátne výstrahy) a objektívnych možností a schopností nájomcu zakročiť (časové súvislosti, technické vybavenie, kapacitné možnosti, privolanie kvalifikovanej pomoci a pod.).
Poslednou podmienkou je skutočnosť, že nájomca nemohol prenajatý pozemok používať na poľnohospodárske účely alebo nemohol dosiahnuť žiadny výnos v príslušnom kalendárnom roku. Používaním pozemku na poľnohospodárske účely sa rozumie jeho užívanie a výkon poľnohospodárskych činností na pozemku v súlade s účelom nájmu (napr. oranie pôdy, sejba, zber úrody a iné činnosti spojené s užívaním pozemku). Výnosom sa rozumejú predovšetkým úžitky (plody), ktoré sa majú užívaním a obhospodarovaním pozemku dosiahnuť. Táto podmienka je naplnená vtedy, ak bol nájomca tohto oprávnenia pozbavený po celý príslušný kalendárny rok. Medzi mimoriadnou okolnosťou a nemožnosťou používať prenajatý pozemok a dosahovať výnos musí byť príčinná súvislosť, t.j. musí byť preukázané nemožnosť užívať pozemok a dosahovať výnos bolo spôsobená touto mimoriadnou okolnosťou a nie inou skutočnosťou.
Nájomca má právo na zľavu z nájomného z rovnakých dôvodov, na základe ktorých nie je povinný platiť nájomné s tým rozdielom, že dôsledkom mimoriadnej okolnosti nie je nemožnosť dosiahnuť žiadny výnos, ale možnosť dosiahnuť obmedzený výnos.
Právo na zľavu z nájomného teda vzniká, ak úžitky z prenajatého pozemku klesli pod polovicu bežného výnosu. Z toho vyplýva, že ak úžitky neklesli pod polovicu bežného výnosu nájomcovi nezaniká povinnosť platiť nájomné a zároveň mu ani nevzniká práva na zľavu z nájomného.
Čo sa rozumie pod bežným výnosom ZONPP nestanovuje. V tomto smere prichádzajú do úvahy dve základné interpretácie tohto pojmu. Po prvé sa bežným výnosom môže rozumieť priemerný výnos na danom poľnohospodárskom pozemku sa predchádzajúce obdobia (tento výnos sa zistí porovnaním a spriemerovaním výnosu za predchádzajúce obdobia). Podľa druhého výkladu je bežným výnosom odhad obvyklého výnosu, ktorý možno dosiahnuť pri riadnom obhospodarovaní v danom mieste a čase s prihliadnutím bonitu a rozlohu pôdy ako aj na klimatické podmienky v danom roku (takýto výnos bude zrejme potrebné zistiť prostredníctvom znaleckého skúmania). Prikláňame sa k v poradí druhému výkladu pojmu bežný výnos, nakoľko tento výklad zohľadňuje klimatické podmienky v danom roku, čo umožňuje hodnovernejšie stanovenie výšky výnosu.
Pokiaľ ide o spôsob určenia, resp. výšku zľavy ZONPP používa pojem primeraná zľava, pričom tento pojem bližšie nevysvetľuje a ani nestanovuje rámcové kritériá pre jej určenie – pod pojmom primeraná zľava možno rozumieť pomernú zľavu, ktorej výška sa bude určovať pomerne k poklesu výnosu (napr. ak bežný výnos je stanovený na 1t pšenice, čomu zodpovedá nájomné 1000 € ročne, tak v prípade poklesu výnosu o 600t by malo dôjsť k zníženiu nájomného o 600 €). Nárok na zľavu na nájomnom nemusí vzniknúť v prípade, ak bol nájomcovi znížený výnos kompenzovaný prostredníctvom náhrad a príspevkov z verejných prostriedkov prijatých nájomcom v súvislosti s mimoriadnymi okolnosťami. V takom prípade je povinnosť prenajímateľa poskytnúť primeranú zľavu nahradená poskytnutým náhrady z verejných prostriedkov, ktoré zmierňujú ujmu spôsobenú nájomcovi.
Nárok na odpustenie, príp. zľavu z nájomného si nájomca musí uplatniť voči prenajímateľovi. Nájomca si síce nemôže svojvoľne znížiť výšku ďalšej splátky nájomného (nájomné ako obsahovú náležitosť zmluvy možno meniť jedine dohodou strán), avšak za istých okolností si môže svoj nárok na zľavu započítať na ďalšie nájomné. Formu uplatnenia tohto nároku zákon nepredpisuje, preto môže byť tento nárok realizovaný aj ústne. Vzhľadom na limitáciu nároku na zľavu zákonnými lehotami, ktorých dodržanie by v prípade sporu musel preukazovať nájomca, je vhodnejšie tento nárok uplatniť písomne, resp. iným preukázateľným spôsobom.
Podľa § 675 Občianskeho zákonníka je potrebné právo na odpustenie/poskytnutie zľavy z nájomného uplatniť u prenajímateľa v lehote bez zbytočného odkladu. Toto právo zanikne, ak sa neuplatní do šiestich mesiacov odo dňa, keď došlo ku skutočnostiam toto právo zakladajúcim.
Zákon je v tomto smere zmätočný, pretože používa dve rôzne lehoty, t.j. lehotu bez zbytočného odkladu a lehotu šesť mesiacov, bez toho aby ich vzťah jednoznačne špecifikoval. Túto zmätočnosť možno odstrániť systematickým výkladom, podľa ktorého lehota bez zbytočného odkladu je subjektívnou lehotou a šesťmesačná lehota je lehotou objektívnou. Pre takéto rozlišovanie by de lege ferenda bolo vhodné, aby v prípade subjektívnej lehoty došlo k stanoveniu momentu začatia jej plynutia, t.j. bez zbytočného odkladu od kedy sa nájomca o zmarení, resp. znížení výnosu dozvedel. Toto právo by však bolo možné uplatniť jedine v rámci plynutia objektívnej lehoty, ktorá začína plynúť momentom, od kedy nastali skutočnosti znamenajúce zmarenie, resp. zníženie výnosu.
V niektorých prípadoch sa nájomca nemusí dozvedieť okamžite o vzniku mimoriadnej okolnosti a jej následkoch. Práve pre tieto prípady má význam objektívna lehota. V oboch prípadoch ide o tzv. prekluzívne (prepadné) lehoty, uplynutím ktorých právo zaniká. Tieto hmotnoprávne lehoty sú dodržané, ak prejav vôle nájomcu dôjde posledný deň lehoty do dispozičnej sféry prenajímateľa (tzv. teória dôjdenia). Slovné spojenie dostane sa do sféry dispozície adresáta (prenajímateľa) nemožno vykladať v zmysle procesnoprávnych predpisov, ale je ním potrebné rozumieť konkrétnu možnosť adresáta zoznámiť sa s adresovaným právnym úkonom. Hlavným predpokladom je iba to, aby sa prejav vôle dostal do dispozície adresáta, bez ohľadu na to, či sa adresát skutočne zoznámil s obsahom hmotnoprávneho úkonu – postačuje objektívna príležitosť spoznať jeho obsah. Nevyžaduje sa reálne prevzatie zásielky jej adresátom, teda odovzdanie do vlastných rúk, dôjdením sa chápe aj uloženie do schránky adresáta v mieste, kde sa tento adresát skutočne zdržuje, resp. v mieste, ktoré slúži ako jeho sídlo alebo miesto podnikania. Uplatnením nároku na zľavu z nájomného začína plynúť premlčacia doba, ktorá je trojročná (§ 101 OZ), a v prípade obchodného záväzkového vzťahu štvorročná (§ 397 Obchodného zákonníka).
Vyššie uvedené úvahy o povahe lehôt sú v rovine de lege ferenda. Podľa súčasného znenia právnej úpravy má lehota „bez zbytočného odkladu“ iba tzv. poriadkový charakter, t.j. jej nedodržanie nespôsobuje žiadne právne následky – následky sú spojené iba s šesťmesačnou lehotou, ktorá má prekluzívny charakter, t.j. jej nedodržaním právo na neplatenie nájomného, resp. právo na zľavu z nájomného zaniká.
Po uplatnení nároku na zľavu z nájomného môžu nastať v zásade dve situácie. Prvou situáciou je stav, keď prenajímateľ uzná dôvodnosť nároku a jeho výšku v celom rozsahu. V tomto prípade sa zmluvné strany dohodnú na spôsobe úhrady tohto nároku. Zákon neupravuje podrobnosti o tom, akým mechanizmom dôjde k poskytnutiu tejto zľavy. Môže ísť napríklad o vrátenie časti zaplateného nájomného, zníženie nasledujúcich splátok nájomného, započítanie nároku na zľavu voči splatnému nájomnému, resp. voči nájomnému, ktoré vznikne v budúcnosti a pod. V prípade, že prenajímateľ nárok nájomcu čo do dôvodu a výšky neakceptuje, bude nájomca nútený uplatňovať svoj nárok na zľavu z nájomného prostredníctvom súdu. Nájomcovi okrem súdneho vymáhania svojho nároku ostáva aj možnosť na základe svojho vlastného rozhodnutia bez ohľadu na súhlasný prejav prenajímateľa, neuhradiť splátku nájomného alebo jeho časti v dôsledku jednostranného započítania svojej pohľadávky na zľavu z nájomného. Ak sú pochybnosti o vzniku a existencii jeho nároku na zľavu, tak sa môže vystaviť riziku zodpovednosti za škodu spôsobenú neplatnosťou úkonu jednostranného započítania alebo skončenia nájomného vzťahu odstúpením zo strany prenajímateľa z dôvodu omeškania s platením nájomného, za predpokladu preukázania neexistencie jeho nároku.
Inštitút oslobodenia od platenia nájomného a zľavy z nájomného sa aplikuje i na podnájomný vzťah. V postavení oprávneného bude vystupovať podnájomca a v pozícii prenajímateľa nájomca. Nájomca bude mať vo vzťahu k podnájomcovi rovnaké povinnosti aké sa uplatňujú vo vzťahu prenajímateľ a nájomca. Z toho vyplýva, že nájomca sa nemôže zbaviť zodpovednosti a odkázať podnájomcu so svojim nárokom na zľavu z nájomného na prenajímateľa. Nájomca je povinný v prípade vzniku nároku podnájomcu na odpustenie alebo zľavu z nájomného tento nárok akceptovať, s tým že následne si môže vo svojom mene v zákonných lehotách uplatňovať túto zľavu u prenajímateľa.
Aplikačné problémy môžu nastať v rozdielnom akceptovaní jednotlivých nárokov zo strany prenajímateľa a zo strany nájomcu. V takom prípade sa nájomca môže ocitnúť v dvojakom postavení. Na jednej strane môže byť znevýhodnený, ak poskytne podnájomcovi vyššiu zľavu ako mu následne poskytne prenajímateľ a na druhej strane môže získať výhodu v podobe kladného rozdielu medzi zľavou, ktorý poskytol podnájomcovi a ktorá mu bolo poskytnutá zo strany prenajímateľa. Je potrebné zdôrazniť, že nájomca nemôže odopierať poskytnutie zľavy podnájomcovi len z toho dôvodu, že mu prenajímateľ odmieta dobrovoľne poskytnúť zľavu. Nakoniec vyvstáva otázka, či si nájomca v prípadoch zmarenia alebo obmedzenia výnosu v neprospech podnájomcu má uplatňovať nárok na odpustenie, resp. zľavu vo vzťahu k prenajímateľovi alebo si bude uplatňovať nárok z titulu náhrady škody, ktorá mu vznikla odpustením, resp. poskytnutím zľavy podnájomcovi. Z hľadiska právneho posúdenia tejto situácie sa nám ako správnejšie javí riešenie cez náhradu škody, čím zároveň odpadá problém s disproporciou vo výške poskytnutých zliav zo strany prenajímateľa a zo strany nájomcu.